Настоящая статья представляет собой комплексное практическое руководство для собственников зданий (административных, торговых, производственных, складских и иных объектов капитального строительства) по уменьшению кадастровой стоимости с целью снижения налоговой нагрузки. В работе анализируются правовые основания для пересмотра кадастровой стоимости, включая исправление ошибок в ЕГРН (статья 21 Закона № 237-ФЗ) и установление рыночной стоимости (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Особое внимание уделяется новому порядку, действующему с 1 января 2026 года, когда заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаются непосредственно в бюджетные учреждения (ГБУ), а не в комиссии при Росреестре. В статье также рассматриваются актуальные изменения законодательства 2025-2026 годов, включая отказ от механизма индексов рынка недвижимости (ИРН) и переход к более частой кадастровой оценке. Приводятся примеры из судебной практики (включая дело АО Группа «СТРОМ» о коэффициенте экспликации) и даются практические рекомендации по подготовке отчета об оценке и сбору доказательств.

Ключевые слова: уменьшение кадастровой стоимости здания, оспаривание кадастровой стоимости, установление рыночной стоимости, пересмотр кадастровой стоимости, Федеральный закон № 237-ФЗ, статья 21, статья 22.1, ошибки в ЕГРН, отчет об оценке, бюджетное учреждение, коэффициент экспликации, налог на имущество организаций.

Введение: почему кадастровая стоимость здания может быть завышена

Кадастровая стоимость здания — это официальная цифра, которую государство использует для расчета налога на имущество организаций и физических лиц. Проблема заключается в том, что эта стоимость определяется методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей конкретного объекта.

Как отмечается в экспертной практике, когда объект впервые попадает в ЕГРН, у Росреестра зачастую минимум документов. Они видят только адрес, площадь и пытаются как-то сформировать объект и просчитать его стоимость. Отсюда и тянется история с оспариванием — кадастровую стоимость считают из того, что вообще из документов есть, без учета реальных характеристик объекта.

Наша Федерация судебных экспертов имеет многолетний опыт проведения независимой оценки объектов недвижимости для целей оспаривания кадастровой стоимости. Подробная информация о наших услугах представлена на сайте: https://sud-expertiza.ru/.

Глава 1. Что такое кадастровая стоимость здания и на что она влияет

1.1. Определение кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с указанным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость здания определяется бюджетным учреждением (ГБУ) в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

1.2. На что влияет кадастровая стоимость здания

Кадастровая стоимость вашего здания напрямую влияет на:

• Налог на имущество организаций — для коммерческой недвижимости, включенной в перечень объектов, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (глава 30 НК РФ);
• Налог на имущество физических лиц — в отношении нежилых зданий и помещений, принадлежащих гражданам (глава 32 НК РФ);
• Размер арендной платы за здания, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• Выкупную цену при приватизации арендуемого имущества.

Пример расчета экономии от снижения кадастровой стоимости: Если объект стоит 500 млн рублей, а ставка налога 1,5%, то годовой налог составляет 7,5 млн рублей. Снизив кадастровую стоимость хотя бы на 20%, собственник экономит 1,5 млн рублей ежегодно.

Глава 2. Почему кадастровая стоимость здания может быть завышена

2.1. Ошибки в ЕГРН (статья 21 Закона № 237-ФЗ)

Самая частая причина завышенной кадастровой стоимости — ошибки в сведениях об объекте недвижимости, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

В соответствии с пунктом 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ, ошибкой также является допущенное при определении кадастровой стоимости искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость, в том числе:

1. неправильное определение условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, аварийное или ветхое состояние, степень износа, нахождение в границах зоны с особыми условиями использования территории);
2. использование недостоверных сведений о характеристиках объекта недвижимости при определении кадастровой стоимости.

Какие ошибки встречаются чаще всего:

1. Ошибки в площади здания. Вместо фактической площади может быть указана иная площадь. Как показал один из кейсов, исправление ошибки в площади привело к снижению кадастровой стоимости на 99,6%.
2. Ошибки в материале стен. В официальных классификаторах для целей кадастровой оценки материалы стен делятся на группы капитальности. Кирпич и монолит относятся к высокой стоимости, газобетонные блоки — к средней, а «прочие материалы» (щитовые, каркасные, панельные) — к низкой.
3. Ошибки в назначении здания. Административное здание, используемое для производственной деятельности, может быть ошибочно отнесено к неверной оценочной группе.
4. Ошибки в годе постройки, этажности, наличии коммуникаций.

2.2. Неучет фактического использования здания (коэффициент экспликации)

Как показало дело АО Группа «СТРОМ», рассмотренное Московским городским судом 1 августа 2025 года (дело № 3а-2096/2025), важным фактором, влияющим на кадастровую стоимость здания, является учет фактического использования помещений.

В данном деле административный истец указал, что является собственником нежилого помещения — бизнес-центра, при этом не вся его площадь используется по целевому назначению, часть помещения используется в качестве мест общего пользования. Технические помещения вместе с подвалом в здании составляют 48,45% от общей площади здания. Согласно разделу 3.7.3 Отчета № 1/2023, оценочная группа технических помещений — 15, следовательно, коэффициент экспликации с отражением фактического использования для технических помещений составляет 0,836718799397.

Административный истец требовал пересчета кадастровой стоимости с применением этого коэффициента. Суд установил, что ошибкой является искажение данных об объекте, на основании которых определялась кадастровая стоимость. Бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию у органов и организаций.

2.3. Устаревшие данные

Кадастровая стоимость пересматривается не каждый год, а раз в 4 года (в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — раз в 2 года). За это время рыночная ситуация может кардинально измениться. Если цены на недвижимость упали, а кадастровая стоимость осталась на прежнем уровне — налогоплательщик переплачивает.

2.4. Отсутствие учета индивидуальных особенностей

Массовая оценка не учитывает:

• Реальное состояние здания (износ, необходимость ремонта);
• Негативные факторы местоположения (близость к промзоне, шумной дороге);
• Обременения (сервитуты, ограничения);
• Технические особенности (нестандартная планировка, низкие потолки).

Глава 3. Как проверить, завышена ли кадастровая стоимость вашего здания

3.1. Шаг 1: Узнайте текущую кадастровую стоимость

Первый шаг — получить актуальные сведения о кадастровой стоимости вашего здания. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости. Сделать это можно несколькими способами:

• Онлайн на сайте Росреестра через сервисы «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме on-line» — бесплатно в электронном виде;
• Через портал Госуслуг;
• Лично в МФЦ или отделении Росреестра.

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросам любых лиц.

3.2. Шаг 2: Проверьте все характеристики здания в ЕГРН

Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Особое внимание уделите:

• Площади здания — сверьте с данными технического паспорта БТИ;
• Материалу стен — соответствует ли действительности;
• Году постройки — не завышен ли;
• Назначению здания — соответствует ли фактическому использованию;
• Этажности — количеству надземных и подземных этажей;
• Наличию подвала, цокольного этажа, технических помещений.

ГБУ Республики Адыгея прямо рекомендует собственникам: «Проверьте сведения о характеристиках ваших объектов недвижимости, и, если сведения отсутствуют или указаны неверно, обратитесь в установленном порядке в Росреестр».

3.3. Шаг 3: Закажите независимую оценку рыночной стоимости

Даже если ошибок в документах нет, кадастровая стоимость может быть завышена из-за некорректной методики массовой оценки. Чтобы это проверить, необходимо узнать рыночную стоимость вашего здания.

Для этого необходимо заказать отчет об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика — члена саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Отчет должен быть составлен на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

3.4. Шаг 4: Сравните кадастровую и рыночную стоимость

Если рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком, существенно ниже кадастровой (на 30% и более) — оспаривание экономически целесообразно. При меньшем расхождении судебные издержки могут превысить экономию на налогах.

Глава 4. Два законных способа уменьшить кадастровую стоимость здания

4.1. Способ 1: Исправление ошибки в ЕГРН (статья 21 Закона № 237-ФЗ)

Если вы обнаружили ошибку в сведениях о вашем здании в ЕГРН (неверная площадь, материал стен, год постройки, назначение и т.д.), вы можете подать заявление об исправлении ошибки в Росреестр.

Что это дает: Исправление ошибки автоматически корректирует кадастровую стоимость. Вам не нужно заказывать оценку и доказывать рыночную стоимость — достаточно доказать наличие ошибки в характеристиках.

Как действовать:

1. Получите выписку из ЕГРН;
2. Сверьте все характеристики с техническим паспортом БТИ или иными документами, подтверждающими правильные характеристики;
3. При обнаружении ошибки подайте заявление об исправлении ошибки в Росреестр (можно онлайн через Госуслуги);
4. Приложите документы, подтверждающие правильные характеристики (техпаспорт, кадастровый паспорт).

4.2. Способ 2: Установление кадастровой стоимости в размере рыночной (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Если ошибок в документах нет, но кадастровая стоимость явно завышена, необходимо доказывать, что рыночная стоимость здания ниже кадастровой.

С 1 января 2026 года во всех регионах России применяется новый порядок: заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается в бюджетное учреждение (ГБУ), проводившее оценку.

Пошаговый алгоритм:

Шаг 1. Закажите независимую оценку рыночной стоимости здания

Отчет об оценке рыночной стоимости — основное доказательство несоответствия кадастровой стоимости. Отчет должен быть составлен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки.

Важные требования к отчету:

• Отчет должен быть составлен в форме электронного документа;
• Отчет должен содержать выписку из ЕГРН, содержащую сведения о зарегистрированных правах, об ограничениях прав и обременениях на объект недвижимости;
• Дата отчета не должна превышать шести месяцев до момента подачи заявления.

Шаг 2. Подайте заявление в бюджетное учреждение

С 1 января 2026 года заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подается в бюджетное учреждение, проводившее оценку (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ).

Заявление может быть подано:

• Лично в бюджетное учреждение;
• Через МФЦ;
• Регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
• В электронной форме через портал Госуслуг.

К заявлению необходимо приложить:

• Отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа;
• Доверенность, если заявление подается представителем.

Заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта.

Шаг 3. Дождитесь решения бюджетного учреждения

Бюджетное учреждение рассматривает заявление в течение 30 календарных дней со дня его поступления.

По результатам рассмотрения принимается одно из решений:

• Решение об установлении рыночной стоимости — кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной, указанной в отчете;
• Решение об отказе в установлении рыночной стоимости — в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности.

В случае отказа в решении должны быть приведены все выявленные причины.

Шаг 4. В случае отказа — обращение в суд

Решение бюджетного учреждения может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Госпошлина при обращении в суд: для юридических лиц — 2 000 рублей, для физических лиц — 300 рублей.

Глава 5. Судебная практика по уменьшению кадастровой стоимости зданий

5.1. Дело о коэффициенте экспликации (Московский городской суд, 2025 год)

Дело № 3а-2096/2025 — АО Группа «СТРОМ» обратилось с административным иском об оспаривании решения ГБУ «Городской центр имущественных платежей» и возложении обязанности произвести перерасчет кадастровой стоимости объекта с применением коэффициента экспликации.

Обстоятельства дела: Административный истец является собственником нежилого помещения — бизнес-центра. Не вся площадь используется по целевому назначению, часть помещения используется в качестве мест общего пользования. Технические помещения вместе с подвалом составляют 48,45% от общей площади здания.

Позиция истца: Согласно разделу 3.7.3 Отчета № 1/2023, оценочная группа технических помещений — 15, следовательно, коэффициент экспликации с отражением фактического использования для технических помещений составляет 0,836718799397. Истец требовал применения этого коэффициента.

Правовое значение: Суд установил, что в соответствии с пунктом 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ, ошибкой является искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Бюджетное учреждение вправе запросить недостающую информацию у органов и организаций, в распоряжении которых имеется такая информация.

5.2. Дело о соответствии рыночной стоимости (Первый кассационный суд общей юрисдикции, 2026 год)

Кассационное определение от 11 февраля 2026 года № 88а-5106/2026.

Категория дела: Оспаривание кадастровой стоимости здания. Требования: Об установлении кадастровой стоимости объекта нежилой недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Обстоятельства: Кадастровая стоимость здания завышена, не соответствует его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, что нарушает права истца как плательщика налога, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости.

Результат: Требования удовлетворены в части. Суд подтвердил право собственника на установление кадастровой стоимости в размере рыночной при наличии надлежащего отчета об оценке.

5.3. Дело Калининградского областного суда (апелляция, 2025 год)

В Первый апелляционный суд общей юрисдикции поступило дело № 66а-2252/2025 по административному иску ООО «ВЮМ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости).

Результат рассмотрения: Решение Калининградского областного суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба — без удовлетворения.

Глава 6. Актуальные изменения законодательства 2025-2026 годов

6.1. Отказ от механизма индексов рынка недвижимости (ИРН)

23 марта 2026 года в Государственную Думу внесён законопроект № 1184879-8, предлагающий исключить из Закона № 237-ФЗ механизм индексов рынка недвижимости (ИРН).

Суть изменений: Законопроект предлагает:

• исключить пункт 8 части 2 статьи 18;
• признать утратившей силу статью 19.1;
• исключить упоминание статьи 19.1 из статьи 23.

Почему механизм ИРН так и не заработал: Статья 19.1 предусматривала ежегодный расчёт ИРН с возможностью автоматического снижения кадастровой стоимости в случае падения индекса более чем на 30%. Однако с 2021 года, несмотря на формальное действие статьи 19.1, ни в одном субъекте Российской Федерации не было зафиксировано случаев пересчёта кадастровой стоимости на основании ИРН.

Новый контекст: Законопроект логически связан с инициативой по переходу к более частой государственной кадастровой оценке — один раз в два года. В такой модели необходимость в промежуточных корректирующих механизмах действительно снижается.

Практика оспаривания после изменений: После исключения статьи 19.1 единственным эффективным способом снижения кадастровой стоимости остаётся обращение в бюджетное учреждение (статья 22.1) либо судебное оспаривание с установлением рыночной стоимости.

6.2. Переход к более частой кадастровой оценке

Кадастровая оценка зданий, сооружений в Москве велась в 2023 году, результаты применялись с 2024 года. В 2025 году была проведена очередная переоценка объектов капитального строительства в Москве — результаты этой оценки внесены в ЕГРН и применяются с 1 января 2026 года. По данным Правительства Москвы, средний рост кадастровой стоимости жилой недвижимости в столице составил около 23%.

В 2026 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в 85 регионах России, а в 2027 году запланирована очередная переоценка капитальных объектов по всей стране.

6.3. Применение новой кадастровой стоимости для налогообложения

Согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, внесенные в ЕГРН на основании акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, применяются для целей налогообложения с 1 января года, следующего за годом вступления в силу такого акта.

При пересмотре кадастровой стоимости по решению бюджетного учреждения или суда изменение применяется с налогового периода, в котором подано заявление.

Глава 7. Пошаговый чек-лист для собственника здания

Шаг 1. Проверьте текущую кадастровую стоимость

Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости (бесплатно на сайте Росреестра).

Шаг 2. Проверьте все характеристики здания в ЕГРН

Сверьте данные из выписки с техническим паспортом БТИ. Особое внимание — площади, материалу стен, году постройки, назначению.

Шаг 3. Оцените рыночную стоимость

Закажите отчет об оценке рыночной стоимости у независимого оценщика — члена СРО. Отчет действителен 6 месяцев.

Шаг 4. Сравните кадастровую и рыночную стоимость

Если разница составляет 30% и более — оспаривание экономически целесообразно.

Шаг 5. Выберите способ оспаривания

• Если есть ошибка в ЕГРН → подайте заявление об исправлении ошибки в Росреестр (статья 21);
• Если ошибок нет, но стоимость завышена → подайте заявление в бюджетное учреждение (статья 22.1).

Шаг 6. При отказе бюджетного учреждения — обращайтесь в суд

Подготовьте административное исковое заявление, приложите отчет об оценке и решение об отказе. Уплатите госпошлину (2 000 рублей для юридических лиц, 300 рублей для физических лиц).

Шаг 7. Пройдите судебную экспертизу

Суд может назначить судебную оценочную экспертизу по ходатайству ответчика (Департамента городского имущества). Срок проведения — от 1 до 6 месяцев.

Шаг 8. Добейтесь внесения изменений в ЕГРН

После вступления решения суда в силу или получения положительного решения бюджетного учреждения, новая кадастровая стоимость вносится в ЕГРН, и налог пересчитывается.

Глава 8. Ответы на часто задаваемые вопросы

8.1. Можно ли уменьшить кадастровую стоимость здания бесплатно?

Да, если вы обнаружили ошибку в ЕГРН. Исправление ошибки в Росреестре не требует оплаты госпошлины и заказа оценки.

8.2. Как долго рассматривается заявление в бюджетном учреждении?

Бюджетное учреждение рассматривает заявление в течение 30 календарных дней со дня его поступления.

8.3. Нужно ли платить госпошлину при обращении в бюджетное учреждение?

Нет, обращение в бюджетное учреждение не облагается государственной пошлиной.

8.4. Как долго действует установленная рыночная стоимость?

Рыночная стоимость, установленная вместо кадастровой, действует до следующей плановой государственной кадастровой оценки (обычно 3-5 лет).

8.5. Можно ли взыскать расходы на оценку с ответчика?

Да, при обращении в суд и удовлетворении иска судебные расходы (включая оплату оценки) могут быть взысканы с ответчика, если он оспаривал право на установление рыночной стоимости.

8.6. Что такое коэффициент экспликации и как он влияет на стоимость здания?

Коэффициент экспликации отражает долю площади здания, которая фактически используется по целевому назначению. Технические помещения, места общего пользования, подвалы могут иметь понижающий коэффициент, что снижает кадастровую стоимость.

8.7. Что делать, если бюджетное учреждение отказало?

Отказ бюджетного учреждения можно обжаловать в суде. При этом вы уже имеете на руках отчет об оценке и решение учреждения. В суде вы можете ходатайствовать о назначении судебной экспертизы для подтверждения рыночной стоимости.

Глава 9. Почему стоит обратиться в нашу Федерацию судебных экспертов

9.1. Наши преимущества

• Квалифицированные эксперты — все наши оценщики имеют действующие квалификационные аттестаты и являются членами СРО;
• Качественные отчеты — мы гарантируем, что наш отчет пройдет проверку в любом бюджетном учреждении и суде;
• Полное сопровождение — мы помогаем собрать документы, подготовить заявление, а при необходимости — представляем интересы в суде;
• Знание судебной практики — наши специалисты знакомы с типичными ошибками государственных оценщиков и знают, как их выявить, включая вопросы применения коэффициентов экспликации.

9.2. Что мы предлагаем

• Бесплатную консультацию — оценим перспективы оспаривания, рассчитаем потенциальную экономию;
• Независимую оценку рыночной стоимости здания — отчет, соответствующий всем требованиям ФСО и статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ;
• Проверку характеристик здания в ЕГРН — выявление ошибок, которые могут быть исправлены в порядке статьи 21;
• Подготовку документов — заявление в бюджетное учреждение или иск в суд;
• Представление интересов — в бюджетном учреждении и суде.

9.3. Как связаться с нами

Не переплачивайте налоги из-за ошибок государственных оценщиков! Наша Федерация судебных экспертов поможет вам справедливо оценить рыночную стоимость вашего здания и добиться пересмотра кадастровой стоимости.

Подробная информация о наших услугах представлена на сайте: https://sud-expertiza.ru.

Заключение

Уменьшение кадастровой стоимости здания — это реальный и законный способ снизить налоговую нагрузку. Главное — действовать правильно:

1. Начните с проверки — закажите выписку из ЕГРН и сверьте все характеристики здания с технической документацией;
2. Найдите ошибку — часто ошибка в документах является ключом к успеху. Не забудьте проверить возможность применения коэффициента экспликации для технических помещений;
3. Закажите оценку — качественный отчет независимого оценщика — ваше главное доказательство;
4. Используйте новый порядок — с 1 января 2026 года заявление подается в бюджетное учреждение в порядке статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ.

Наша Федерация судебных экспертов готова помочь вам на каждом этапе этого процесса. Обращайтесь!

*Статья подготовлена экспертами Федерации судебных экспертов. Дата актуализации — апрель 2026 года. Нормативные акты приведены в действующей редакции с учетом изменений, вступающих в силу в 2026-2028 годах. Для получения индивидуальной консультации обратитесь к нашим специалистам.*