🟥 Судебная оценка кадастровой стоимости земли и домов в Москве

Настоящее монографическое исследование посвящено комплексному теоретико-правовому и методологическому анализу судебной оценки кадастровой стоимости земельных участков и жилых домов как особого института судебного доказывания в рамках административного судопроизводства. В работе исследуются понятие, правовая природа и функции кадастровой стоимости, нормативно-правовая база, включающая Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» (№ 237-ФЗ с изменениями, вступившими в силу с 8 января 2026 г.), Кодекс административного судопроизводства РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности» (№ 135-ФЗ) и Федеральные стандарты оценки (ФСО № 7). Анализируются основания и порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков и домов как в досудебном (в бюджетном учреждении), так и в судебном порядке с учетом новелл законодательства 2026 года, включая введение требования о согласии собственника для арендаторов и цифровизацию процессов с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД). Особое внимание уделяется методологии судебной оценочной экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости, требованиям к заключению эксперта, распределению бремени доказывания и судебной практике, включая решения Московского городского суда, Тульского областного суда, Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (2025-2026 гг.). На основе анализа выявляются системные проблемы правоприменения и формулируются научно обоснованные рекомендации для правообладателей земельных участков и домов по эффективному оспариванию кадастровой стоимости.

Введение: актуальность исследования судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов

В современной системе российского правосудия судебная оценка кадастровой стоимости земельных участков и жилых домов занимает ключевое место как инструмент защиты прав налогоплательщиков и арендаторов публичного имущества. Кадастровая стоимость, определяемая методами массовой оценки, напрямую влияет на размер земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций, а также на величину арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и выкупную цену при приватизации.

Актуальность научного исследования судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов обусловлена комплексом факторов теоретического, нормативного и правоприменительного характера.

Во-первых, существенное расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является распространенным явлением в силу особенностей массовой оценки, не учитывающей в полной мере индивидуальные характеристики каждого объекта. Поскольку кадастровая стоимость определяется на основе группировки объектов по сегментам рынка и применения единых моделей расчета, она может существенно отклоняться от рыночной стоимости, что влечет необоснованное увеличение налоговой нагрузки и арендных платежей.

Во-вторых, законодательство о государственной кадастровой оценке претерпело существенные изменения в 2025-2026 годах. Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», вступившие в силу с 8 января 2026 года. Ключевые новеллы включают цифровизацию процессов с использованием Национальной системы пространственных данных (НСПД), уточнение сроков опубликования результатов кадастровой оценки, а также изменения в процедуре оспаривания кадастровой стоимости, в том числе требование о предоставлении согласия собственника при подаче заявления арендатором. Эти изменения требуют научного осмысления и систематизации для их эффективного применения.

В-третьих, судебная практика по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и домов является обширной и многогранной. Как следует из анализа судебных актов Московского городского суда (дело № 3а-0465/2026), Краснодарского краевого суда (дело № 3а-206/2026), Тульского областного суда (дело № 3а-10/2026), Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (дело № 66а-57/2026), суды назначают судебные оценочные экспертизы при возникновении сомнений в достоверности представленных отчетов об оценке, приостанавливая производство по делу до получения результатов экспертизы. Анализ указанных решений позволяет выявить системные проблемы правоприменения и сформулировать научно обоснованные рекомендации.

Цель настоящего исследования — формирование целостной теоретической концепции судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов, включающей: 1) понятие, правовую природу и функции кадастровой стоимости; 2) нормативно-правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости с учетом новелл 2026 года; 3) методологию судебной оценочной экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости; 4) процессуальный порядок рассмотрения административных дел; 5) анализ актуальной судебной практики; 6) выявление системных проблем и формулирование научно обоснованных рекомендаций.

Глава 1. Теоретико-правовые основы кадастровой стоимости земли и домов

1.1. Понятие и правовая природа кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это установленная в порядке массовой оценки стоимость объекта, определяемая на определенную дату (как правило, 1 января года проведения оценки) и применяемая для целей налогообложения и иных публичных целей.

В отличие от рыночной стоимости, которая отражает индивидуальную ценность объекта для конкретного покупателя и продавца на открытом рынке, кадастровая стоимость определяется единообразными методами для целей налогообложения и не учитывает уникальные характеристики каждого объекта.

Правовая природа кадастровой стоимости является двойственной. С одной стороны, она представляет собой результат государственной кадастровой оценки — публично-правовой процедуры, проводимой уполномоченными органами. С другой стороны, кадастровая стоимость может быть оспорена и установлена в размере рыночной стоимости, что придает ей черты индивидуальной оценки.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость определяется методами массовой оценки на основе группировки объектов по сегментам рынка и применения единых моделей расчета.

1.2. Функции кадастровой стоимости земли и домов

Кадастровая стоимость земли и домов выполняет следующие публичные функции:

Налогооблагаемая база для земельного налога (глава 31 Налогового кодекса РФ). Собственники земельных участков уплачивают земельный налог, исчисляемый исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Налогооблагаемая база для налога на имущество физических лиц (глава 32 Налогового кодекса РФ). Для жилых домов, квартир, гаражей и иных строений, помещений и сооружений налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Налогооблагаемая база для налога на имущество организаций (глава 30 Налогового кодекса РФ). Для объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.

Основа для расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (статья 39.7 Земельного кодекса РФ). Арендная плата рассчитывается как процент от кадастровой стоимости.

Основа для определения выкупной цены земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (статья 39.3 Земельного кодекса РФ).

Основа для расчета размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности.

Именно множественность публичных функций кадастровой стоимости обусловливает высокую социально-экономическую значимость института ее оспаривания.

1.3. Правовой режим земельных участков и жилых домов как объектов кадастровой оценки

Земельные участки и жилые дома имеют различный правовой режим, что отражается на методологии их кадастровой оценки.

Земельные участки характеризуются следующими ценообразующими факторами:

категория земель (земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и т.д.);

вид разрешенного использования (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для сельскохозяйственного производства и т.д.);

площадь и конфигурация участка;

местоположение (кадастровый квартал, удаленность от центра населенного пункта, транспортная доступность);

наличие инженерных коммуникаций;

наличие обременений (сервитуты, зоны с особыми условиями использования территорий).

Жилые дома характеризуются следующими ценообразующими факторами:

материал стен (кирпич, панель, монолит, дерево);

год постройки и степень износа;

общая и жилая площадь;

этажность;

наличие и состояние инженерных систем (отопление, водоснабжение, канализация, электричество, газ);

местоположение земельного участка, на котором расположен дом;

состояние отделки.

1.4. Соотношение кадастровой и рыночной стоимости

Ключевым принципом оспаривания кадастровой стоимости является установление рыночной стоимости объекта недвижимости на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Как указано в статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка или жилого дома определяется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, в частности ФСО № 7 «Оценка недвижимости». В отличие от кадастровой стоимости, определяемой методами массовой оценки, рыночная стоимость определяется индивидуально для каждого объекта с учетом его уникальных характеристик.

Глава 2. Нормативно-правовое регулирование оспаривания кадастровой стоимости

2.1. Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»

Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» является основным нормативным актом, регулирующим порядок определения кадастровой стоимости и ее оспаривания.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

2.2. Изменения 2025-2026 годов (Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ)

Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ, вступившим в силу с 8 января 2026 года, в Федеральный закон № 237-ФЗ внесен ряд существенных изменений.

Цифровизация процессов. Проведение государственной кадастровой оценки и взаимодействие с заявителями теперь может осуществляться с использованием федеральной государственной географической информационной системы, обеспечивающей работу Национальной системы пространственных данных (НСПД).

Четкие сроки публикации. Установлен конкретный срок для официального опубликования результатов кадастровой оценки. Информация об утверждении результатов должна быть опубликована в течение 30 рабочих дней с даты принятия соответствующего акта, но не позднее 30 ноября года проведения оценки.

Уточнение применения новой стоимости. Законом конкретизированы сроки, с которых вступают в силу и применяются внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведения об измененной кадастровой стоимости.

Изменения в процедуре оспаривания кадастровой стоимости (по ст. 22.1). Если заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости подает правообладатель, не являющийся собственником (например, арендатор), к заявлению теперь необходимо прилагать письменное согласие собственника на эту процедуру. Для объектов государственной или муниципальной собственности предоставление такого согласия не требуется.

Право субъектов РФ на определение момента перехода. Изменения предоставляют субъектам Российской Федерации бессрочное право самостоятельно определить момент перехода на применение обновленной статьи 22.1 Федерального закона для процедуры установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

2.3. Процессуальное регулирование (КАС РФ)

Рассмотрение дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости осуществляется в порядке административного судопроизводства в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ).

В соответствии со статьей 20 КАС РФ, административные исковые заявления об оспаривании кадастровой стоимости подаются в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа по месту нахождения объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 247 КАС РФ, к участию в деле в обязательном порядке привлекаются:

государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости;

государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке;

бюджетное учреждение, осуществляющее функции по государственной кадастровой оценке.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

2.4. Досудебный порядок оспаривания (статья 22.1 Закона № 237-ФЗ)

Федеральным законом № 269-ФЗ была введена статья 22.1, которая установила альтернативный (а с 2026 года — обязательный в регионах, принявших соответствующее решение) досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости через обращение в бюджетное учреждение.

В Челябинской области, например, решение о переходе на новую редакцию статьи 22.1 не принято, поэтому установление кадастровой стоимости в размере рыночной по-прежнему осуществляется в рамках процедур, предусмотренных статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ (в прежней редакции).

Глава 3. Методология судебной оценочной экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости

3.1. Понятие и предмет судебной оценочной экспертизы

Судебная оценочная экспертиза по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и жилых домов представляет собой процессуально регламентированное экспертное исследование, проводимое по определению суда лицом, обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, с целью установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости для использования полученных результатов в качестве судебного доказательства.

Предметом экспертизы является установление рыночной стоимости земельного участка или жилого дома по состоянию на дату определения кадастровой стоимости (как правило, 1 января года проведения кадастровой оценки).

Как указано в Определении Московского городского суда от 18.12.2025 по делу № 3а-0465/2026, суд вынес определение о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу. Аналогичным образом, в определении Краснодарского краевого суда от 12.02.2026 по делу № 3а-206/2026 производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

3.2. Федеральные стандарты оценки (ФСО № 7) как методологическая основа

Судебная оценочная экспертиза земельных участков и жилых домов проводится в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, в особенности ФСО № 7 «Оценка недвижимости» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611).

ФСО № 7 устанавливает требования к проведению оценки недвижимости, включая анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, применение сравнительного, затратного и доходного подходов.

Ключевые положения ФСО № 7 применительно к оценке земли и домов:

Анализ рынка (пункт 10 ФСО № 7). Оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ включает изучение влияния общей политической и социально-экономической обстановки, определение сегмента рынка, анализ фактических данных о ценах сделок и предложений, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены.

Анализ наиболее эффективного использования (пункты 12-16 ФСО № 7). Наиболее эффективное использование — это такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность и которое физически возможно, юридически разрешено и финансово оправдано. Для объектов оценки, включающих земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства.

Сравнительный подход (пункт 22 ФСО № 7). Применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное количество объектов-аналогов. В качестве объектов-аналогов используются объекты, относящиеся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимые по ценообразующим факторам.

Затратный подход (пункт 22(д) ФСО № 7). Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования.

Доходный подход (пункт 22(е) ФСО № 7). Применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов.

3.3. Подходы к оценке земельных участков и жилых домов

Оценка земельных участков:

При оценке земельных участков применяются следующие подходы:

Сравнительный подход (метод сравнения продаж) — основан на анализе цен сделок с земельными участками-аналогами. Является приоритетным при наличии развитого рынка земельных участков.

Затратный подход (метод остатка для земли) — основан на определении стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок + улучшения) и вычитании стоимости улучшений. Применяется при отсутствии рыночной информации о продажах земельных участков.

Доходный подход (метод капитализации земельной ренты) — основан на капитализации дохода, который может быть получен от использования земельного участка. Применяется для оценки сельскохозяйственных угодий и земель под коммерческую застройку.

Оценка жилых домов:

При оценке жилых домов применяются следующие подходы:

Сравнительный подход — основан на анализе цен сделок с жилыми домами-аналогами с внесением корректировок на различия в площади, материале стен, техническом состоянии, местоположении.

Затратный подход — основан на суммировании стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) жилого дома за вычетом физического, функционального и внешнего износа.

Доходный подход — применяется для оценки домов, сдаваемых в аренду, на основе капитализации арендного дохода.

3.4. Требования к заключению судебного эксперта-оценщика

Заключение судебного эксперта-оценщика по делу об оспаривании кадастровой стоимости должно соответствовать требованиям статьи 86 КАС РФ, Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральных стандартов оценки.

Структура заключения должна включать:

Вводную часть — дата и место составления, номер экспертизы, основание для проведения, сведения об эксперте, предупреждение об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ, вопросы, поставленные перед экспертом.

Исследовательскую часть — описание объекта оценки, анализ рынка, обоснование выбора подходов и методов оценки, расчеты.

Итоговое суждение — итоговая величина рыночной стоимости, выводы по поставленным вопросам.

Глава 4. Процессуальный порядок оспаривания кадастровой стоимости в суде

4.1. Подготовка и подача административного искового заявления

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подается в верховный суд республики, краевой, областной суд по месту нахождения объекта недвижимости.

В административном исковом заявлении должны быть указаны:

сведения об объекте недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь);

сведения об оспариваемой кадастровой стоимости;

сведения о рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке;

обоснование нарушения прав административного истца (налоговые, арендные обязательства).

К административному исковому заявлению прилагаются:

отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком — членом саморегулируемой организации оценщиков (СРО);

положительное экспертное заключение СРО на отчет об оценке (в случаях, когда это требуется);

выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;

доказательства направления копии административного искового заявления административным ответчикам.

4.2. Назначение судебной оценочной экспертизы

Как следует из судебной практики, суды назначают судебную оценочную экспертизу при возникновении сомнений в достоверности представленного административным истцом отчета об оценке.

В определении Московского городского суда от 18.12.2025 по делу № 3а-0465/2026 указано, что производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

В определении Краснодарского краевого суда от 12.02.2026 по делу № 3а-206/2026 также указано, что производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

В определении Тульского областного суда от 19.11.2025 по делу № 3а-10/2026 производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

В определении Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 24.12.2025 по делу № 66а-57/2026 производство по делу приостановлено в связи с назначением судом экспертизы.

4.3. Распределение бремени доказывания

По делам об оспаривании кадастровой стоимости действует презумпция достоверности кадастровой стоимости. Это означает, что административный истец должен доказать, что рыночная стоимость объекта существенно отличается от его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в судебной практике, в случае возникновения спора об обоснованности определенной в отчете об оценке рыночной стоимости объекта оценки суд вправе назначить судебную экспертизу.

4.4. Рассмотрение дела и вынесение решения

По результатам рассмотрения дела суд выносит решение об удовлетворении административного иска (полностью или частично) либо об отказе в его удовлетворении.

В решении Тульского областного суда от 10.02.2026 по делу № 3а-10/2026 административный иск удовлетворен частично. Суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной судебной экспертизой.

В решении Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 26.03.2026 по делу № 66а-57/2026 решение суда первой инстанции изменено (без направления дела на новое рассмотрение).

Глава 5. Актуальная судебная практика (2025-2026 годы)

5.1. Дело № 3а-0465/2026 (Московский городской суд)

Уникальный идентификатор дела: 77OS0000-02-2025-026461-02.

Дата поступления: 05.12.2025.

Стороны: Административный истец — ЗАО «Континент»; административные ответчики — ГБУ «Центр имущественных платежей», Департамент городского имущества г. Москвы, ППК Роскадастр, Управление Росреестра по г. Москве.

Категория дела: 123 — Об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости.

Текущее состояние: Приостановлено — Назначение судом экспертизы.

Дата приостановления: 18.12.2025.

Правовое значение: Определение подтверждает, что по делам об оспаривании кадастровой стоимости земельных участков суд вправе назначить судебную оценочную экспертизу и приостановить производство по делу до получения результатов экспертизы.

5.2. Дело № 3а-206/2026 (Краснодарский краевой суд)

Уникальный идентификатор дела: 23OS0000-01-2025-000982-45.

Дата поступления: 30.12.2025.

Стороны: Административный истец — ПАО «НК «Роснефть»; административные ответчики — Управление Росреестра по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация — Краевое БТИ», Департамент имущественных отношений Краснодарского края; заинтересованные лица — АМО Ейский район.

Категория дела: Об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (гл. 25 КАС РФ) → об установлении рыночной стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости.

События: 30.12.2025 — регистрация административного искового заявления; 13.01.2026 — принятие к производству; 12.02.2026 — производство по делу приостановлено (назначение судом экспертизы).

Правовое значение: Дело демонстрирует участие крупной нефтяной компании в оспаривании кадастровой стоимости земельных участков и подтверждает практику назначения судебной экспертизы.

5.3. Дело № 3а-10/2026 (Тульский областной суд)

Уникальный идентификатор дела: 71OS0000-01-2025-000284-66.

Дата поступления: 31.10.2025.

Стороны: Административный истец — Григорьев А.Г. (физическое лицо); административные ответчики — ГУ ТО «Областное БТИ», правительство Тульской области, ППК «Роскадастр»; заинтересованные лица — Управление Росреестра по Тульской области, УФНС России по Тульской области, администрации муниципальных образований.

События: 31.10.2025 — регистрация административного искового заявления; 19.11.2025 — производство по делу приостановлено (назначение судом экспертизы); 15.12.2025 — производство по делу возобновлено; 10.02.2026 — вынесено решение: административный иск удовлетворен частично.

Сущность заявленного требования: Об установлении кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов индивидуального жилищного строительства) в размере его рыночной стоимости.

Основание иска: По мнению административного истца, кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке, чем нарушаются его права как плательщика налога на имущество, размер которого исчисляется от кадастровой стоимости.

Досудебное обращение: В целях установления кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости в порядке внесудебного урегулирования спора истец обращался в ГУ ТО «Областное БТИ», однако в удовлетворении заявления было отказано.

Позиция сторон: Административный истец выразил несогласие с выводами экспертного заключения, просил установить кадастровую стоимость в размере, определенном отчетом оценщика. Представитель ГУ ТО «Областное БТИ» указала, что решение учреждения полагает законным, отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Правовое значение: Дело демонстрирует практику оспаривания кадастровой стоимости земельного участка физическим лицом, включая досудебное обращение в бюджетное учреждение и последующее судебное разбирательство с назначением экспертизы.

5.4. Дело № 66а-57/2026 (Третий апелляционный суд общей юрисдикции)

Уникальный идентификатор дела: 26OS0000-04-2025-000439-91.

Дата поступления: 02.12.2025.

Стороны: Административный истец — Мхитарян С.А.; административные ответчики — Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Росреестра по Ставропольскому краю; заинтересованные лица — Администрация г. Ставрополя, ГБУ Ставропольского края «Ставкрайимущество», филиал ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю.

События: 02.12.2025 — передача дела судье; 24.12.2025 — производство по делу приостановлено (назначение судом экспертизы); 02.03.2026 — производство по делу возобновлено; 26.03.2026 — вынесено решение: решение суда первой инстанции изменено (без направления дела на новое рассмотрение).

Правовое значение: Дело демонстрирует апелляционное обжалование решения по делу об оспаривании кадастровой стоимости и возможность изменения решения суда первой инстанции апелляционной инстанцией.

Глава 6. Основания для оспаривания кадастровой стоимости

6.1. Недостоверность сведений об объекте недвижимости

Первым основанием для оспаривания кадастровой стоимости является недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Это основание предполагает, что при проведении массовой оценки были использованы неактуальные, искаженные или отсутствующие сведения об объекте:

неверно указана площадь земельного участка или жилого дома;

неправильно указан материал стен, год постройки, этажность;

неверно указан вид разрешенного использования земельного участка;

неверно указана категория земель.

В этом случае административный истец может требовать исправления ошибки и пересчета кадастровой стоимости без установления рыночной стоимости.

6.2. Установление рыночной стоимости объекта недвижимости

Вторым (и наиболее распространенным) основанием для оспаривания кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Это основание предполагает, что административный истец доказывает, что рыночная стоимость его земельного участка или жилого дома существенно ниже (или, в редких случаях, выше) кадастровой стоимости. При этом рыночная стоимость определяется индивидуально для конкретного объекта с учетом его уникальных характеристик.

Важно подчеркнуть правовую позицию Верховного Суда РФ: при оспаривании кадастровой стоимости административный истец должен выбрать одно из двух оснований — либо недостоверность сведений, либо установление рыночной стоимости. Смешение этих оснований не допускается.

Глава 7. Практические рекомендации для правообладателей земли и домов

7.1. Анализ целесообразности оспаривания кадастровой стоимости

Прежде чем инициировать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, необходимо оценить экономическую целесообразность. Оспаривание имеет смысл, если:

Разница между кадастровой и рыночной стоимостью существенна (как правило, более 30%);

Сумма налогов или арендных платежей, которую удастся сэкономить за период применения новой кадастровой стоимости, превышает затраты на оценку и юридическое сопровождение;

Объект не находится в процессе отчуждения (продажи, дарения, наследования), так как в этом случае сроки оспаривания могут не совпасть со сроками сделки.

7.2. Подготовка доказательств

Для успешного оспаривания кадастровой стоимости земельного участка или жилого дома необходимо собрать следующие доказательства:

Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта (заказывается через Росреестр или МФЦ);

Правоустанавливающие документы на объект (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.п.);

Технические документы на объект (технический паспорт, кадастровый паспорт, экспликация);

Отчет об оценке рыночной стоимости, подготовленный оценщиком — членом СРО, с положительным экспертным заключением СРО на отчет;

Доказательства размера налоговых или арендных платежей (налоговые уведомления, договоры аренды, расчеты арендной платы).

7.3. Досудебное обращение в бюджетное учреждение

В регионах, где принято решение о переходе на процедуру статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, необходимо предварительно обратиться в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

Если заявление подается арендатором, к заявлению необходимо прилагать письменное согласие собственника объекта недвижимости.

В случае отказа бюджетного учреждения в удовлетворении заявления или нарушения срока рассмотрения, правообладатель вправе обратиться в суд.

7.4. Судебное оспаривание

При обращении в суд рекомендуется:

Заявить ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы, так как суды, как правило, не принимают в качестве достаточного доказательства представленный истцом отчет об оценке (даже при наличии положительного экспертного заключения СРО).

Предложить конкретную экспертную организацию с обоснованием ее компетентности.

Сформулировать вопросы эксперту в строгом соответствии с требованиями законодательства.

При несогласии с заключением эксперта заявить ходатайство о допросе эксперта или о назначении повторной экспертизы.

7.5. Период применения новой кадастровой стоимости

Важно знать, что установленная судом кадастровая стоимость в размере рыночной применяется:

для целей налогообложения — с 1 января налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН оспариваемой кадастровой стоимости;

для иных целей (арендная плата, выкупная цена) — с даты вступления в силу решения суда, если иное не предусмотрено законом или договором.

Заключение: выводы и перспективы

Проведенное теоретико-правовое и методологическое исследование судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов позволяет сформулировать следующие основные выводы.

Понятие и правовая природа. Кадастровая стоимость земельных участков и жилых домов определяется в порядке массовой оценки и используется для целей налогообложения и расчета арендной платы. Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется на основании установления рыночной стоимости объекта на ту же дату.

Нормативно-правовое регулирование. Ключевыми нормативными актами являются Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (с изменениями, вступившими в силу с 08.01.2026)

КАС РФ (глава 25), Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и ФСО № 7 «Оценка недвижимости».

Новеллы законодательства 2026 года. Федеральный закон от 28.12.2025 № 513-ФЗ ввел цифровизацию процессов с использованием НСПД, уточнил сроки публикации результатов, изменил процедуру оспаривания (требование согласия собственника для арендаторов), предоставил субъектам РФ право самостоятельно определить момент перехода на новую процедуру.

Методология судебной экспертизы. Судебная оценочная экспертиза по делам об оспаривании кадастровой стоимости проводится в соответствии с ФСО № 7 и включает анализ рынка, анализ наиболее эффективного использования, применение сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке.

Судебная практика. Актуальная судебная практика Московского городского суда (дело № 3а-0465/2026), Краснодарского краевого суда (дело № 3а-206/2026), Тульского областного суда (дело № 3а-10/2026), Третьего апелляционного суда общей юрисдикции (дело № 66а-57/2026) подтверждает, что суды назначают судебные оценочные экспертизы при возникновении сомнений в достоверности представленных отчетов об оценке, приостанавливая производство по делу.

Практические рекомендации. Для эффективного оспаривания кадастровой стоимости рекомендуется: оценить экономическую целесообразность; подготовить качественный отчет об оценке; в регионах с переходом на новую процедуру — предварительно обратиться в бюджетное учреждение; в суде — заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Системные проблемы. Основными проблемами оспаривания кадастровой стоимости являются: неединообразие перехода субъектов РФ на новую процедуру статьи 22.1; высокая стоимость судебных экспертиз; разница в методологических подходах оценщиков; длительность судебного разбирательства (включая сроки проведения экспертизы).

Дальнейшие научные исследования в данной области должны быть направлены на: (а) анализ эффективности внедрения НСПД в процессы кадастровой оценки; (б) мониторинг правоприменения новых положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ; (в) разработку унифицированных методических рекомендаций по судебной оценке кадастровой стоимости; (г) совершенствование процедур контроля качества экспертных заключений.

Более подробная информация о методологии судебной оценки кадастровой стоимости земли и домов, порядке проведения экспертных исследований и примерах выполненных работ представлена на нашем сайте: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/.