В последнее время всё чаще объектом различных сделок, связанных с куплей-продажей, или другим вариантом отчуждения, становится земля. Обойтись без оценки стоимости участка в таких случаях невозможно. И прежде всего, необходимо знать кадастровую стоимость земель. В соответствии с ней и осуществляется налогообложение сделок по отчуждению земли.

Определение кадастровой стоимости

Одним из основных видов оценки стоимости земли является кадастровая её оценка. В отличие от определения рыночной стоимости, которая часто зависит от конъюнктуры и состояния рынка недвижимости, и проводится сертифицированным оценщиком, кадастровую стоимость может определять лишь государственное учреждение (БТИ или Земельный Кадастр). Такая оценка проводится согласно законодательству для всех участков земли один раз в 5 лет. И на этот расчетный период она остается неизменной независимо от состояния рынка. Поводом для изменения кадастровой стоимости могут лишь служить:

• изменение вида пользования земельным участком;
• изменение площади надела при уточнении его границ;
• смена категории земли.

На основании этой оценки проводится планирование налогообложения от ожидаемого дохода с земельного участка. Определение кадастровой стоимости может быть необходимо в следующих наиболее часто встречающихся случаях:

• продажа-покупка, обмен или дарение со сменой собственника;
• передача её в аренду или управление;
• выставление на торги. Для определения начальной стоимости;
• приватизация;
• оформление залога для получения банковского кредита;
• внесение стоимости земельного участка в уставной капитал компании.

Обжалование кадастровой стоимости

Законами Российской Федерации предусмотрено, что правообладатель земельного участка, может оспорить установленную кадастровую стоимость. Причиной для этого может послужить недостоверность предоставленных сведений учтенных при определении стоимости, либо установление рыночной цены земельного участка. Эта процедура регламентируется Федеральными Законами №135-ФЗ от 29.07.1998 и №167-ФЗ от 22.07.2010. В соответствии с ними, обжалование кадастровой стоимости земли может быть произведено лишь в судебном порядке, либо решением специальной комиссии по рассмотрению таких споров. В любом из этих случаев правообладатель, либо другое лицо, заинтересованное в пересмотре цены может заказать независимую судебную оценку земли.

Судебная оценка земли отличается от других видов оценки повышенной степенью ответственности за результаты (вплоть до уголовной), а потому она дает более качественные и соответствующие действительности показатели.

Вы можете заказать судебную оценку земли в АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса». Мы проводим работы по определению стоимости земельного участка для самых различных случаев:

• оспаривание кадастровой стоимости;
• для уголовного и гражданского делопроизводства;
• при оформлении ипотеки — для кредиторов;
• для повторной оценки стоимости арендной платы за землю.

Факторы, определяющие кадастровую стоимость земли

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки всех земельных участков, попадающих в ту, или иную категорию, в соответствии с разрешенным видом пользования и зонированием территории на перспективу. Это усредненная оценка, и она может значительно отличаться от рыночной стоимости того или иного участка. Но именно на основании её и происходит взимание установленных законом платежей и налогов.

Естественно, что на оценку земель, относящихся к разным категориям, будут оказывать влияние различные факторы. Определение кадастровой стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения должно учитывать:

• месторасположения участка;
• удаленность его от дорог и коммуникаций;
• вид разрешенного пользования землей;
• состояние почв.

Для оценки участков земли населенных пунктов большое значение будут иметь факторы, учитывающие более удобную эксплуатацию этой территории для объектов жилищного строительства, общего пользование или производственных целей. Среди них определяющими являются:

• удаленность от центра;
• развитость инфраструктуры;
• перспективы развития;
• наличие имущества и сооружений на земельном наделе;
• гендерный и возрастной состав населения;
• наличие и близость промпредприятий и других объектов, влияющих на экологию.

Оценка кадастровой стоимости участка поселения более кропотливый и трудоемкий процесс. И он, помимо традиционных методов, применимых для земельных участков, должен включать в себя определение кадастровой стоимости имущества, находящегося на данной местности и занесенного в Кадастр.

Независимая экспертиза стоимости земли

Оценка стоимости земли, проводимая независимой экспертной организацией, может быть необходима, в том числе, и для обжалования установленной кадастровой стоимости земельного участка. Ведь она определяется методами укрупненного анализа сложившейся рыночной цены в регионе, и планируемого назначения участка. Кадастровая стоимость, есть выраженное в денежном эквиваленте, ожидание величины предполагаемого с этой земли дохода.

Экспертная оценка определяется более детальным изучением возможностей данного земельного участка. При её проведении учитывается состояние и перспектива развития, не укрупненного района в целом, а конкретной территории в границах, определенных топографической съемкой местности.

Независимая экспертиза стоимости земли, это комплекс сложных исследовательских работ, которые можно доверить лишь профессионально подготовленным специалистам. В лице АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» вы найдете высококвалифицированного и авторитетного помощника для разрешения спорных вопросов, касающихся стоимости вашего земельного участка. Наши опытные специалисты качественно и быстро проведут оценку земельного участка любого назначения, с выездом на место, обследованием территории и выдачей соответствующего экспертного заключения.