В данной статье речь пойдет о методах, посредством которых выполняется оценка недвижимости, Петербург имеет множество компаний, который занимают этим видом деятельности.

Известно три базовых подхода оценки, это сравнительный, доходный, а также затратный.

Какая же из данных методик позволяет получить наиболее объективный результат?На сегодня основными задачами, которые ставят перед собой компании, чьей сферой деятельности является оценка недвижимости Петербург, выступают корректное формулирование ограничений, а также допущений, освещенных в договоре, на оценку, это помогает избежать неточных толкований отчета и выполнить оценку более прозрачно для будущего пользователя составленной отчетности.

Также огромное значение имеет проверка в обязательном порядке на наличие логических погрешностей и выполнение анализа чувствительности стоимости к основным факторам, которые оказывают на нее влияние. Оценка недвижимости Петербург очень часто выполняется с применением доходного подхода.

При этом к ключевым факторам, которые формируют стоимость недвижимости, следует отнести: площадь, которая сдается в аренду, процентная доля заполняемости, ставки на аренду, динамика их роста или снижения, а также величина затрат на эксплуатацию, т.е. ставка дисконтирования.Оценка недвижимости Петербург может осложняться следующими моментами: проблематичность достоверно спрогнозировать ПВД и ДВД, потому что обычно весьма проблематично спрогнозировать ситуацию с арендаторами, сложности при корректном выявлении коэффициента капитализации или ставки дисконтирования.

К тому же проследить динамику процентной доли заполняемости практически невозможно, а это выступает одним из основных факторов во время проведения оценки.Наиболее часто потенциальные покупатели для оценки объекта недвижимости применяют общий подход, который заключается в определении стоимости продаваемого объекта с позиции последующей сдачи его в аренду.

В данном случае расчеты базируются на потенциально возможной площади.

К примеру, пусть текущий процент заполняемости продаваемого объекта недвижимости равен 40%, и при этом эксперт произвел анализ и выяснил, что если снизить арендную ставку, то процент загрузки может увеличиться до 70%, к тому же оценщик фактически сформировал конкретный пул возможных арендаторов.

Таким образом, во время проведения оценки применяется процент загрузки равный 70%, а также скорректированная ставка аренды.Оценка недвижимости Петербург подразумевает выполнение следующих моментов.

Следует осуществлять прогноз дохода, полученного в результате эксплуатации объекта, а также корректировку расчета ставки аренды.

Осуществляя оценку торгового помещения, следует учитывать факт перехода на процент, полученный от оборота.

Кроме того необходимо применять реалистичный подход при построении потока дохода.

На сегодняшний день довольно интересным моментом выступает учет долгосрочного обременения.

Очень часто возникает ситуация, при которой долгосрочное обременение получается несколько выше рынка, в результате чего возникает определенная дополнительная стоимость.

Конечно же, следует учитывать возможность корректировки нерыночной ставки при соответствующих условиях договора.Также оценка недвижимости Петербург может быть произведения с применением затратного подхода.

При этом ключевые факторы, которые формируют стоимость в пределах затратного подхода, это: стоимость участка земли, стоимость строительства, амортизация и прибыль предпринимателя.При этом оценка недвижимости Петербург может осложняться такими моментами: невозможность точно определить стоимость земельного участка, проблематичность корректно определить величину внешнего износа, если не имеется достоверная информация о прогнозах данного сегмента рынка.Оценка недвижимости Петербург требует соблюдения следующих моментов.

Если речь идет о новом объекте, то в обязательно порядке необходимо проверить смету и выполнить корректировку в соответствии с текущими реалиями (к примеру, понижение цен).

К тому же следует произвести корректный учет внешнего износа, его величина на сегодня играет огромное роль.Еще одним подходом, с помощью которого выполняется оценка недвижимости Петербург, — сравнительный.

При этом сложности во время оценки могут вызвать достаточно большой объем предложения (речь идет о сделках единичного характера), а также наличие скидок при продаже.Для сравнительного подхода характерны следующие моменты: осуществляя выбор аналогов, необходимо обязательно проверять их на предмет соответствия объекта оценивания и аналога, особое внимание необходимо уделить текущему проценту заполняемости; целесообразность корректировки в соответствии с ценой предложения (в некоторых случаях скидки на продажу объекта могут достигнуть 70%).

Большой разброс цен на рынке недвижимости делает применение сравнительного подхода невероятно сложным.

Совсем недавно в подобных случаях помогала корреляция с применением доходного подхода, с помощью которой получалось обосновать скидки с представленных цен предложения.

Следует заметить, что оценка недвижимости Петербург посредством сравнительного подхода, когда во внимание принимаются цены предложения, и оценка посредством доходного подхода, когда во внимание принимаются процентные ставки, дадут совершенно разные результаты.Большинство экспертов объясняют это тем, что ставки капитализации чрезвычайно медленно реагируют на изменение условий рынка, а в свою очередь арендные ставки очень быстро реагируют, если ситуация на рынке меняется.

Именно по этой причине большинство фирм Петербурга считают использования сравнительного метода необъективным.

Нежелание экспертных фирм использовать сравнительный метод объявляется еще и кризисной ситуацией, которая возникла на рынке недвижимости.