Оценка недвижимости, раздел – это не только требование действующего законодательства, это, прежде всего, минимизация рисков потерь при проведении сделок с недвижимостью. Недвижимость входит в число наиболее значимых активов и потому особенно важно проводить своевременную оценку объектов недвижимости в данных рыночных условиях. Наша компания производит рыночную оценку недвижимости разных типов: это квартиры, частные дома, дачи и дачные участки, промышленные объекты, складские, офисные помещения, магазины, недостроенные объекты, гаражи, АЗС и т.д.

Зачем нужна оценка недвижимости?

Конечно, прежде всего, оценка требуется при купле-продаже недвижимого имущества – насколько стоимость данного объекта вписывается в нынешние рыночные условия, не завышают ли продавцы ее стоимость. Рыночная оценка недвижимости позволяет получить актуальные сведения на данный период времени – ведь даже сезонные колебания весьма значительны, не говоря уже об изменениях цены, вызванных внешними факторами. Помимо этого оценка объектов недвижимости необходима в случае, если под залог планируется взять кредит в банке, оформить страховку, сдать недвижимое имущество в аренду и т.д. Также важно определить адекватную стоимость при оценке размера вклада в уставный капитал, ведении имущественных споров, переоценке активов, оптимизации схем уплаты налогов и т.д.

Какая может быть стоимость объекта?

Первая, основная – это рыночная стоимость, то есть стоимость, адекватная рыночным условиям на данное время. Эта стоимость используется для заключения сделок по купле-продаже.

Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной. Как правило, она определяется, когда объект по ряду причин выставляется на продажу в крайне сжатые сроки.

Стоимость восстановительная – сколько требуется средств для восстановления объекта, определяется по заказу для страховой компании.

Помимо этого существует еще минимум десяток различных видов стоимости – потребительская, инвестиционная, залоговая, для налогообложения и т.д. Определение задачи оценки, а точнее вида стоимости, который необходимо получить в результате оценки недвижимого имущества – первый шаг в этом процессе.

Как рассчитать стоимость недвижимости?

Существует три подхода к оценке недвижимости – затратный, при котором определяются стоимость земли, затраты на возведение подобного здания, учитывается износ существующего здания в зависимости от времени его эксплуатации; сравнительный, когда объект требующий оценки сравнивают с другими подобными объектами, представленными на рынке; доходный – какой доход и за какой временной отрезок можно получить при вложении средств в этот объект. Какой подход к оценке недвижимости будет использован при подготовке отчета об оценке недвижимости, зависит от типа объекта. Так, при проведении оценки жилого помещения принято использовать сравнительный подход, коммерческую недвижимость, как правило, оценивают при помощи доходного подхода.

У каждого собственника существует выбор в отношении метода оценки недвижимости. Так, при продаже квартиры, например, можно воспользоваться услугами профессионального оценщика, можно самостоятельно попытаться проанализировать ситуацию на рынке, можно воспользоваться сервисом по оценке недвижимости онлайн. Последних существует множество на сайтах, например, риэлтерских агентств и они дают усредненную стоимость по району для таких квартир с учетом удаленности от метро, количества комнат, площади квартиры, кухни, этажа и т.д. Но за работу программы по оценке недвижимости онлайн, по сути, никто не несет ответственности, и цифры могут оказаться не всегда достоверными. Составление отчета об оценке недвижимости профессиональным квалифицированным оценщиком позволяет получить действительно истинную стоимость. Но следует помнить, что в рыночных условиях стоимость есть величина непостоянная и подвержена колебаниям, поэтому по-настоящему истинной полученная стоимость будет недолгий период.

Какие существуют параметры оценки недвижимости?

Рассмотрим их на примере оценки квартир.

Прежде всего, это юридическая чистота квартиры. Квартира, в которой никто не зарегистрирован и никто не проживает, стоит дороже, чем квартира, владельцы которой будут выезжать, и выписываться уже после заключения договора купли-продажи. Квартира, которая в последние годы меняла владельцев неоднократно, стоит дешевле, чем квартира, например, приватизированная владельцем, который выставляет на продажу.

Одна из главных составляющих стоимости квартиры – район проживания, критерий – престижности/непрестижности, прежде всего, затем уже рассматривается инфраструктурная наполненность района – близость к метро, наличие детских садов, школ, магазинов и аптек в шаговой доступности и т.д.

Кирпичные дома и "сталинки" оцениваются выше, чем панельные "хрущевки" с шестиметровыми кухнями. Впрочем, многое зависит от состояния коммуникаций, общего состояния дома и т.п. Начиная с 90-х годов, на рынке появился наиболее ценящийся тип многоквартирного дома – монолитный.

Свободная планировка более высока в цене. Квартиры, которые выходят окнами на разные стороны дома и обеспечивают разноплановые виды и уровень шума (тихий дворик и набережная с автодвижением, например) более дороги, чем те, окна на которых выходят лишь в один торец.

Помимо этого на стоимость влияют наличие балкона, телефона (это по-прежнему повышает квартиру в цене), смежные или изолированные комнаты, ну и конечно состояние жилого объекта – наличие/отсутствие хотя бы косметического ремонта.

Это мы рассмотрели факторы, которые определяют стоимость жилой недвижимости в многоквартирном доме. Проведение оценки загородной недвижимости включает еще больше параметров – удаленность от города, возможность/наличие подведенных коммуникаций, экологичность района (отсутствие вблизи крупных предприятий) и т.п.

Что до промышленных объектов и прочее – в дело вступают еще больше факторов, которые определяют повышение или снижение стоимости объекта.

При этом согласно законодательству, стоимость объекта не влияет на стоимость оценки – она остается фиксированной, дифференцированной с учетом разных типов объектов.

Составление и предоставление, подготовленного в соответствии с законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчета об оценке недвижимости – заключительный шаг в работе оценщиков. Квалифицированная команда нашей компании готова помочь вам в решении самых запутанных вопросов. У нас работают профессионалы своего дела, обладающие всеми необходимыми лицензиями, которые не жалеют времени и сил на развитие, самообразование.