Прежде чем рассматривать сравнительный подход к оценке недвижимости, необходимо сказать, что факторы, которые влияют на стоимость недвижимости, часто и постоянно меняются, а потому оценка недвижимости достоверна только для определенного промежутка времени.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта (или объектов) как при сравнительном подходе к оценке недвижимости, так и при любом другом, обычно выглядит как отражение экономических условий, которые наступят через определенное время в будущем.

Эти данные, основанные на различных свидетельствах рынка, полученных в конкретный момент времени, используются как при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости, так и при применении других методов.

Внезапные изменения в экономике в целом и рынках недвижимости в состоянии очень сильно повлиять на стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Используется сравнительный подход к оценке недвижимости в таких видах оценки: перспективной, текущей, ретроспективной.

Чаще всего оценщики делают оценку текущей стоимости объекта недвижимости.

Ретроспективная оценка недвижимости — это оценка стоимости на определенную, конкретную дату в прошлом.

Перспективная же оценка недвижимости — это оценка стоимости объектов к концу планового периода в будущем.Суть сравнительного подхода к оценке недвижимости заключается в установлении цены, которую должен будет заплатить покупатель за недвижимость аналогичного объема и полезности.

Когда отсутствует на рынке подобная недвижимость, сравнительный подход к оценке недвижимости не применяется.

Этот подход полезен тогда, когда некоторое количество аналогичных объектов сравнительно недавно продавалось или в настоящее время выставлено на продажу на рынок недвижимости.

Используя сравнительный подход к оценке недвижимости, оценщик получает отображение стоимости, сравнивая оцениваемый объект недвижимости с аналогичным (или несколькими аналогичными объектами), который называется в данном случае «сравнимая продажа».

Цены продаж объектов недвижимости, которые по мнению специалиста-оценщика наиболее сравнимы, должны отражать пределы, в которых стоимость оцениваемого объекта может изменяться.При использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости специалист, проводящий оценку, высчитывает степень сложности и различия между оцениваемым объектом и различными «сравнимыми продажами», определяя различные условия сравнения.

К таким условиям относятся: финансирование, условия продажи, состояние рынка, размещение объекта, физические и экономические характеристики, условия использования, а так же права собственности на данную недвижимость.Цену объекта недвижимости при сравнительном подходе к оценке недвижимости определяют, исходя из выгоды от продажи прав собственности на оцениваемую недвижимость.

Особенно доходные виды недвижимости могут продаваться вместе с арендными договорами, которые существуют на момент продажи.

Разницу между рыночной арендной платой и той, которая указана в существующих контрактах, при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости называют корректировкой права собственности.

Исходным при проведении корректировки является положение, что все права собственности определяются при рыночной цене арендной платы и доступном на текущий момент финансировании.Если говорить о сравнительном подходе к оценке недвижимости, то необходимо отметить, что условия финансирования любой сделки бывают как рыночные, так и нерыночные.

Из-за естественного стремления участников получить максимальную выгоду возникают самые разнообразные варианты договоров.

Могут быть такие варианты расчетов:

• финансирование конкретной сделки кредитором (продавец выплачивает все проценты за кредит, которые необходимы покупателю для получения кредита). В таком случае при использовании сравнительного подхода к оценке недвижимости для корректировки из цены продажи вычитают всю сумму процентов;

• финансирование конкретной сделки продавцом (продавец в этом случае предоставляет покупателю объекта ипотечный кредит).

Для корректировки подобных условий применяют дисконтирование финансовых потоков ипотечного кредита.В рамках сравнительного подхода к оценке недвижимости существует также понятие корректировки на условия продажи.

Это понятие отражает различные нетипичные в условиях рынка отношения между покупателем и продавцом.

Продажа, например, может произойти при задокументированной договоренности по цене, которая ниже существующей рыночной.

Это возможно в случаях, когда продавцу нужно срочно продать свою собственность и когда между участниками сделки существуют особые связи (например, семейная).

Недвижимость также может быть продана по цене, которая существенно выше рыночной, если покупателю нужно срочно купить данную собственность.

Когда используется сравнительный подход к оценке недвижимости, обязательно необходимо производить оценку условий рынка.

Эта оценка отражает изменения рыночных условий купли или продажи во времени.

На состояние рынка, а, следовательно, и рыночных условий влияют такие факторы, как инфляция и дефляция, возрастание или упадок спроса и предложения на оцениваемые объекты недвижимости, изменения в налогообложении и ряд других.

Величина корректировки при сравнительном подходе к оценке недвижимости вытекает из анализа продаж подобных объектов недвижимости с постоянными физическими, экономическими и другими характеристиками на одном рынке.Под размещением в сравнительном подходе к оценке недвижимости понимается местоположение оцениваемого объекта недвижимости.

Необходимость корректировки и ее величина определяется из анализа прошлых или существующих в данный момент продаж аналогичных объектов в различных местах, а, следовательно, эта корректировка отображает в основном разницу в стоимости земли, на которой находятся данные объекты.При использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке недвижимости физическая характеристика оцениваемого объекта недвижимости включает размеры, различные конструктивные элементы, качество использованных материалов, износ, состояние прилежащей территории, а также состояние окружающей среды.

Корректировка, учитывающая физические характеристики, требует оценки каждого отдельного различия. В сравнительном подходе к оценке недвижимостипри оценивании экономической характеристики недвижимости оцениваются текущие расходы, качество управления объектом недвижимости, сроки и условия аренды (когда существуют такие договора), размеры дохода или чистой прибыли и некоторые другие факторы.

Такое сравнение, конечно же, относится только к объекту, приносящему доход.