На всю недвижимость, в том числе землю, должен уплачиваться налог. Для того чтобы определить размер налога на землю, упорядочить земельные отношения и урегулировать сделки с землей необходимо знать кадастровую стоимость участка. Значение кадастровой стоимости как первичной величины, по которой рассчитывается размер налога и арендной платы, в том, что ее неправильное определение приводит к неправильному расчету суммы налога. Но обо всем по порядку.

Как определяется кадастровая стоимость?

Если говорить о кадастровой стоимости как о понятии, то она выражает нормативную цену объекта недвижимости, для расчета которой приняты во внимание категория и месторасположение участка. Не реже, чем один раз в 5 лет такая оценка производится государством. Данные, полученные в результате оценки, заносятся в Росреестр.

При определении значения кадастровой стоимости земли исходят из того, что:

• Все земли населенных пунктов имеют 17 видов целевого (разрешенного) использования.
• Эти земли образуют кадастровые кварталы.
• Каждый отдельный участок имеет свои характеристики, среди которых: площадь, расположение, особенности имеющихся строений.
• Организация, проводящая оценку (с которой работает Росреестр), определяет удельную кадастровую стоимость в разрезе каждого квартала и вида использования земель. Расчет показателя ведется на основании среднерыночной стоимости или нормативной оценки.
• Исходя из удельной стоимости (1м2) определяется величина кадастровой стоимости конкретного участка.
• В тех случаях, когда для участка имеется несколько видов целевого использования (например, для промышленного строительства и для офисных зданий), берется максимальный из этих видов показатель кадастровой стоимости.

Такой алгоритм позволяет в некоторой мере учесть индивидуальные особенности участков земли и получить относительно объективную оценку. Но бывают неприятные моменты, когда, по мнению владельца участка, установлена необоснованная величина. В таком случае говорят о необходимости изменить кадастровую стоимость. Рассмотрим некоторые ситуации, когда она оказывается завышенной.

Почему значение кадастровой стоимости может оказаться завышенным?

Из-за технических или кадастровых ошибок, человеческого фактора и других причин при оценке стоимости земли могут возникать такие ситуации:

• Завышение удельного показателя по определенному виду назначения участка.
• Неправильное определение основного вида использования. При наличии возведенных строений на участке запись в техническом паспорте на недвижимость будет указано основное предназначение земельной делянки. Заявление о необходимости исправления подается в территориальное подразделение кадастрового учета, а если получен отказ, вопрос решается в судебном порядке.
• Принятый к расчету удельный показатель не соответствует фактическому виду использования участка.
• Рассчитанная кадастровая стоимость оказалась больше, чем текущая рыночная стоимость данного участка. В таком случае изменение кадастровой стоимости не только желательно, но и показано законодательно, поскольку Постановлением Верховного Арбитражного Суда определено, что с того момента, когда определена рыночная стоимость, кадастровая стоимость делянки должна быть приравнена к ней. Временем определения такой стоимости считают дату проведения оценки независимым оценщиком.

Что делать при завышении кадастровой стоимости?

Если необоснованное завышение показателя было сделано после 22.07.2010 года, то при обращении в течение 6 месяцев (с момента занесения данных в государственный кадастровый реестр) в специализированную комиссию, изменение кадастровой стоимости участка можно выполнить без судебных тяжб. Для этого есть две причины, по которым комиссия выполняет пересмотр кадастровой стоимости:

• если предоставлены доказательства использования недостоверных данных во время определении кадастровой стоимости;
• если к ходатайству приложена независимая экспертная оценка рыночной стоимости указанной делянки.

Когда проводится независимая оценка

Оценка рыночной стоимости делянки земли относится к одной из наиболее сложных экспертиз. Это обусловлено специфическими особенностями земли, как объекта такой оценки. Кроме того, наряду со слабым развитием земельного рынка, есть некоторый законодательный вакуум, который приводит к отсутствию четкого регулирования процесса оценки.

Что отличает землю от остальных объектов недвижимости?

• Земля является невосполнимым природным ресурсом;
• она может быть использована и как средство производства, и как площадь для возведения производственных или иных объектов;
• являясь достоянием всего народа, земля требует повышенного законодательного внимания со стороны государства;
• для земли неприменимо понятие износа, а потому ее стоимость, в отличие от другой недвижимости, всегда растет.

Все эти отличия, делающие землю достаточно специфическим объектом недвижимости, требуют многофакторного комплексного анализа при независимой оценке с целью изменения кадастровой стоимости земельного участка. Как следствие, такую работу можно заказывать только проверенному исполнителю, который сможет учесть все причины, влияющие на рыночную стоимость участка. А раз есть момент неясностей в правовом поле, такой исполнитель должен хорошо ориентироваться в соответствующем законодательстве и с умением применять его в практической работе.

При необходимости изменения кадастровой стоимости земли заказать независимую оценку актуальной рыночной стоимости участка можно в АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса». Цена изменения кадастровой стоимости, даже учитывая сложность оценки, с лихвой окупится экономией от снижения налоговых и арендных платежей.