Качественная оценка земли сельхозназначения

При проведении оценки земли сельхозназначения и сельскохозяйственного имущества применяется ряд общих принципов и методик оценки земли, но с учетом особенности ведения сельскохозяйственного производства и следующих из этих особенностей и отличий в определении дохода, который создается сельскохозяйственной недвижимостью, видны определенные отличия от оценки дохода, которая проводится с другими типами недвижимости.Отличия эти заключаются:

  • в выявлении структуры и состава издержек;
  • в выявлении положений дохода и способов его оценки;
  • в применении принципов наиболее простого и удобного применения через выбор технологий ведения сельскохозяйственного производства, системы севооборотов и культур, обеспечивающих получение максимального дохода;
  • в критериях отбора объекта-аналога и выборе элемента сравнения.

Оценка земли сельхозназначения и сельскохозяйственных угодий (незаполненной земли) проводится в основном методами сравнительного и доходного подходов.

Методика затратного подхода может применяться в случае актуальности установки цены воспроизводства (восстановления) или цены замещения здания, сооружения, постройки, объекта сельскохозяйственной инфраструктуры, стоимости коренных улучшений земельного участка, например, цены создания дренажного и оросительного механизма, проведение других культурно-технических работ.

Методика затратного подхода к оценке земли сельхозназначения также может использоваться для активной оценки капитального (капитализированного) уровня стоимости многолетней системы насаждений, включая защитную лесополосу, сад, виноградник, а также для оценки продуктивных и рабочих возможностей скота.

Если происходит оценка застроенных земельных участков с расположенным на них сектором построек разного назначения (например, товарная молочная ферма, жилой дом, силосная башня, сарай и так далее) или имущественный комплекс в общем (фермерские хозяйства, агрофирмы), применяются методы всех трех подходов — метод затратный, метод сравнительный и метод доходный.К особенностям, которые очень важно учитывать при проведении оценки земли сельхозназначения и сельскохозяйственных угодий, относится:

    Качественная оценка земли сельхозназначения
  • необходимость удержания в надлежащем состоянии почвенного плодородия сельскохозяйственного покрова путем активного применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (например, соблюдение норм выпаса, установка систем соответствующих севооборота сельскохозяйственных культур, внесение определенного количества удобрений и так далее), оставление земли под надлежащим экологическим состоянием, создание защитной лесополосы и так далее;
  • прямая зависимость структур сельскохозяйственного угодия от физико-географического расположения на местности (геоморфологическая, почвенная, гидрологическая, климатическая и иная особенность);
  • высокий риск ведения сельскохозяйственного производства, обусловленный природным фактором и форс-мажорным обстоятельством (засуха, наводнение, раннее обморожение почвы и снегопад, эпизоотия и иное стихийное бедствие);
  • сильное воздействие на степень получаемого дохода от сельскохозяйственных производств колебаний цены на сельскохозяйственные продукты, горюче-смазочный материал, сельскохозяйственные технические элементы;
  • сезонный характер сельскохозяйственного производства и цен на рынке сельскохозяйственных продуктов;
  • сложившаяся в стране возможность диспаритета цен на сельскохозяйственную и промышленную продукцию;
  • отсутствие фактических оборотов сельскохозяйственных угодий;
  • отсутствие значимого инвестиционного проекта в сельскохозяйственном производстве;
  • невысокой плотности населения в районах, которые находятся в отдалении от крупных промышленных центров;
  • ослабленное развитие инфраструктуры, в частности дорог с твердым покрытием, и слабое развитие перерабатывающих промышленностей.

Методика оценки земли сельхозназначения путем проведения сравнения продаж в настоящее время практически не имеет своего распространения, так как практика его применения на данный момент времени отсутствует.

Однако технологии применения данного метода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должны отличиться от технологий оценки рыночной стоимости другой категории земли (земельные участки в городах, пригородной зоне) методом сравнения продаж.

Различие может заключаться только в критерии отбора объекта-аналога и перечне элементов сравнения при внесении корректировки в цену продажи объекта-аналога.

Например, при проведении корректировки помимо элементов сравнения, перечисленных в методике сравнения продаж, может учитываться такая позиция, как балл бонитета почвы, уровень наличия мелиоративного сооружения, структурное строение посевной площади, тип почвы и ее технологическое свойство и характер, удаленность от рынков сбыта и множество других факторов.

В данный момент времени каких-либо точных и ясных правил и требований к процедуре внесения поправок при оценке земли сельхозназначения с учетом их специфики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

Также постоянно встречаются противоречивые информационные данные по поводу проведения основных методик.

Из-за этого большое количество оценщиков не сходятся мнениями именно из-за проблем с пониманием определенных моментов в методике.

Наша компания имеет свою проверенную временем методику, которая дает возможность получить самый точный и самый верный результат оценки земли сельхозназначения.

Мы также стараемся приспособить свою методику к индивидуальным свойствам определенного проекта.

Другими словами, когда к нам обращаются за оценкой, мы рассматриваем перед применением своей методики индивидуальные характеристики объекта и внимательно изучаем документацию.

Похожие статьи

Бесплатная консультация экспертов

Оценка рыночной стоимости земельного участка цена
Иван - 2 недели назад

Какая фирма является аккредитованной при УФССП по Московской области? Ваша организация входит в этот перечень?

Оценка рыночной стоимости земельного участка цена
Сергей - 2 месяца назад

Сколько будет стоить произвести оценку рыночной стоимости земельного участка размером 10 соток в Воскресенском районе…

Как заказать оценочную экспертизу после залива квартиры
Алена - 2 месяца назад

Здравствуйте. Как заказать оценочную экспертизу после залива квартиры?

Задавайте любые вопросы

1+15=