Понятия «земельный участок», «земля» трактуются по-разному.

«Земельный участок» это поверхность земли определенного местоположения, на котором установлены границы и который выступает в качестве объекта земельных отношений.

«Земля» в отличие от «земельного участка» имеет широкое понимание.

В настоящее время действующими нормативными документами предусмотрено осуществление оценки земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения.

Это осуществляется специализированными организациями, которые имеют лицензию на право производства оценочных работ земельных ресурсов страны, выдаваемой Государственным комитетом страны.

Оценка земель промышленности, сельского хозяйства и земель другого назначения осуществляется на основании действующих нормативных документов и с использованием специальной Методики экспертной оценки земельного участка, которая утверждена постановлением правительства.

Оценка земель промышленности< осуществляется по Методике и с использованием принципов полезности, замещения, спроса и предложения, ожидания, внешнего влияния, изменения, эффективного использования.

Каждый из принципов обладает своими характерными особенностями.

Например, оценка земель промышленности по принципу полезности позволяет установить возможность удовлетворения потребностей пользователя на протяжении всего предполагаемого периода пользования.

Осуществление оценки земельного участка по принципу замещения предусматривает определение затрат на приобретение земельного участка аналогичного оцениваемому.

Эти затраты не должны превышать стоимость оцениваемого участка.

Оценка земель промышленности по принципу ожидания предусматривает расчет ожидаемой величины дохода земельного участка и периода его получения в результате эффективного его использования.

При этом в учет не берутся другие факторы производства, которые привлекаются для осуществления деятельности на этом участке.

Самым весомым принципом оценки земель промышленности является принцип эффективного его использования.

Этот принцип позволяет определить наибольшую эффективность земельного участка от экономически оправданных, физически возможных и финансово ощутимых действий пользователя, которые будут способствовать установлению максимальной расчетной величины стоимости этого участка. На оценку земель промышленности, сельского хозяйства и другого назначения оказывает первостепенное влияние местоположение участка, влияние внешних факторов, спрос и предложение рынка недвижимости, период ожидаемого получения дохода от пользования участком.

Поэтому оценка земель промышленности и земельных участков другого назначения осуществляется на конкретную дату и выполняется либо для осуществления взноса в уставной капитал, либо при оформлении ипотеки, либо для определения цены предстоящей операции купли-продажи, либо для других целей, которые не противоречат действующему законодательству. Промышленные объекты зачастую располагаются за пределами поселений, поэтому осуществление оценки земель промышленности затруднено ввиду наличия сложных коммуникаций, подъездных путей и так далее.

Земельные участки, на которых ранее располагались промышленные предприятия, практически невозможно перевести в другую категорию.

Это обусловлено остаточным неизгладимым следом продуктов и отходов деятельности предприятия.

Для проведения оценки земель промышленности в специализированную организацию предоставляют пакет документов, состоящий из свидетельства о регистрации права собственности земельного участка, кадастрового плана участка, плана земельного участка, на котором расположены строения и коммуникации, информации о наличии залога. Осуществление оценки земель промышленности позволяет сформировать стоимость, которая учитывает межрегиональную ренту, определяемую различиями социально-экономического уровня развития и природных особенностей субъекта, отраслевой ренты, определяемой особенностями формирования дохода от ренты в разных отраслях хозяйства страны.

Кроме того, при оценке земель промышленности учитывается локальная рента, которая связана с месторасположением участка земли, и инфраструктурная рента, которая зависит от уровня развития транспортной системы и степени ее использования.

Учет всех этих факторов позволяет сформировать базовый показатель стоимости земельного участка промышленного назначения.

Этот показатель корректируется поправочными коэффициентами, которые учитывают все виды составляющих рент. Проведение оценки земель промышленности затрудняется некоторыми особенностями, характеризующимися невозможностью свободного воспроизводства земельным участком и многоцелевым его использованием пользователем.

Под этим подразумевается использование земельного участка в качестве основного средства производства либо как пространство, где осуществляется социально-экономическое развитие пользователя участком.

Кроме того, при оценке земель промышленности физический и функциональный износ участка земли, а также его амортизация в учет не берутся, поскольку эти понятия к нему не применяются.

В результате особенностей проведения оценки земель промышленности вырисовывается сложная процедура составления ее экономической обоснованности.

При этом заниженный показатель оценки земель промышленности способствует неэффективному землепользованию. Оценка земель промышленности может проводиться по кадастровому и рыночному методу.

При осуществлении кадастровой оценки земель этой категории проводят одновременное определение стоимости всех участков земли, находящихся на территории административно-территориального образования по зонам на начало года, следующего за отчетным годом.

При осуществлении рыночной оценки земель промышленности проводят оценку стоимости единичного участка земли по действующим методикам и нормативам независимыми оценщиками на конкретную дату.

Причем оба вида оценки проводят с использованием доходного, сравнительного или затратного методов.

Все три метода оценки земель промышленности используются по возможности в странах, где развита рыночная экономика, а итоговый показатель стоимости определяется на основе этих результатов.

При этом предпочтение отдается результатам, полученным на основе обширной и достоверной информации.

Существенное отличие показателей этих методов свидетельствует о несбалансированности земельного рынка или же ошибках в оценках.