Существует несколько десятков методов для расчета оценки недвижимости, которые используются для различных видов объектов недвижимого имущества – земельных участков, зданий, сооружений, жилых домов и квартир.

Выбор конкретного метода или даже нескольких методов для расчета оценки недвижимости зависит от некоторых факторов, а именно качественных и количественных характеристик объекта, целей и задач оценки, информации, которой владеет эксперт-оценщик.На современном рынке недвижимости функционирует много различных категорий инвесторов, для которых характерны свои индивидуальные потребности и цели.

Следовательно, используется несколько подходов и методов к расчетам оценки недвижимости, оценщики при работе над конкретным проектом определяют различия и соответствующие подходы.При расчете оценки недвижимости используют несколько методов совокупного износа объекта недвижимого имущества: метод рыночной выборки и метод выделения.

Расчет износа объекта недвижимости характеризует утрату полезности объекта оценки и как следствие его стоимость.Методом рыночной выборки расчет оценки недвижимости основывается на информации о сопоставимых продажах.

Для вычисления износа оцениваемого объекта проводится сбор информации о недавно проданных объектах-аналогах, определение цены земельного участка для каждого аналогичного объекта недвижимости, определение стоимости улучшений (из цены проданных объектов-аналогов вычитается стоимость участка земли).

Далее определяется восстановительная стоимость без учета износа на дату оценки для каждого аналогичного объекта недвижимости, вычисление износа путем вычитания из восстановительной стоимости цены улучшений.

На следующем этапе расчет оценки недвижимости заключается в определении эффективного возраста аналогичных объектов и определении величины среднегодового износа.Методом выделения расчет оценки недвижимости осуществляется преимущественно для застроенных земельных участков.

Последовательность данного метода следующая: подбираются необходимые элементы для сравнения оцениваемой недвижимости с аналогичными объектами, определение степени отличий каждого объекта-аналога и оцениваемого объекта, после корректировки цен аналогов по каждому элементу сравнений рассчитывается рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества путем обобщения скорректированных цен.

Далее рассчитывается стоимость замещения и стоимость улучшения, определяется рыночная стоимость участка земли.

При данном методе расчета оценки недвижимости стоимость замещения и улучшения определяется на основе сметных нормативов.