В вопросе стоимости земли, используемой для личных нужд и в хозяйственной деятельности, большую роль играет оценка кадастровой стоимости земельных участков. Первостепенное значение этой величины для непосредственного владельца или пользователя обусловлено ее влиянием на размер налога, сумму арендных и других платежей. При этом появляется две стороны с взаимно противоположными стремлениями. Возникает своего рода конфликт интересов, подогреваемый хитросплетениями законодательства и желанием получить большую экономическую выгоду.

Как оценка кадастровой стоимости земельных участков влияет на налог?

В согласии с действующими нормами законодательства (статья 388 НК РФ) к плательщикам налога на землю относят и собственников и пользователей земельных участков. Как указано в ст.390, 391.1 НК РФ налоговой базой для земельного налога является именно кадастровая стоимость делянки. Таким образом, есть прямая зависимость между кадастровой стоимостью участка и размером земельного налога. Поэтому если кадастровая стоимость оказалась завышена, размер налога будет неадекватен текущему состоянию дел и приведет к значительным и необоснованным (с экономической точки зрения) переплатам.

Но не все так плохо. То же законодательство (ст. 66.3 Земельного Кодека) подразумевает, что оценка кадастровой стоимости земли может корректироваться в течение периода налогообложения. Как показывает практика, такая корректировка может быть произведена:

• При принятии судебного решения об установлении стоимости земельной делянки (в том числе по установлению рыночной стоимости). Тогда на дату вступления решения в силу в кадастровом учете вносится запись об установленной судом цене и уже на основании этой величины проводится перерасчет налога в согласии с Письмом МинФина под № 36540 от 05.09.2013.
• При изменении целевого назначения участка или перевода его в другую группу, что влечет за собой изменение некоторых расчетных показателей, индивидуальных для каждой группы.

Причины завышенной оценки кадастровой стоимости земли

Такая ситуация сегодня достаточно распространена. И во многих случаях происходит именно завышение стоимости. Главной причиной этого можно назвать массовый подход при проведении оценки кадастровой стоимости земли. Учитывая показатели, лишь в общих чертах характеризующие участки по очевидным признакам: размеру, территориальному расположению и другим, невозможно учесть факторы, которые существенно влияют на реальный рыночный показатель. Вот и получается, что имея участок со скромным потенциалом, кому-то приходится платить налог как за элитную недвижимость.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость участка?

Да. И есть три возможности логического развития событий для достижения желаемого результата:

• Законодательство подразумевает, что когда есть определенная и зафиксированная величина рыночной стоимости участка, то кадастровая стоимость должна быть приведена к ней. Поэтому при наличии заключения независимого оценщика о цене участка это дает владельцу (пользователю) право оспорить установленную величину кадастровой стоимости и уменьшить размеры налоговых начислений.
• Возможность рассмотрения вопроса в специализированной территориальной комиссии субъекта РФ является немного сомнительной, поскольку такие комиссии действуют не во всех регионах.
• Судебное рассмотрение вопроса о снижении кадастровой стоимости. Можно обратиться в АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» для того, чтобы оспорить оценку кадастровой стоимости земли. С помощью наших экспертов-оценщиков, которые хорошо осведомлены во всех юридических нюансах вопроса, можно провести оценочную экспертизу, выполнить экспертизу отчета об оценке, подать жалобу в специализированную комиссию и довести судебное рассмотрение дела до его логического завершения.

Еще одной возможностью снижения налога на землю иногда называют оспаривание ставки самого налога. С юридической стороны это намного менее вероятный способ добиться желаемого результата, который, к тому же, дает очень мало оснований для того, чтобы оспорить ставку.

Что могут сделать эксперты АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса»?

После обращения заказчика проводится анализ возможности оспорить оценку кадастровой стоимости на земельный участок. При этом определяется разница между кадастровой и потенциальной рыночной величиной. После этого сравниваются расходы на проведения оценки участка с разницей в уплате налогов (или других платежей) после снижения стоимости. Таким образом, определяется экономическая целесообразность для заказчика начинать процедуру оспаривания оценки кадастровой стоимости недвижимости (земли).

После того, как проведена оценка и составлен отчет, желательно провести экспертизу самого отчета. Она проводится в СРО оценщиков. Это предупредительный шаг – он лишит возможности ответчика и суд ставить под сомнение соответствие отчета оценщика действующему законодательству. Таким образом, получив от экспертов АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» рыночную стоимость участка, заказчик может сразу сделать этот шаг для большей юридической силы документа в судебном разбирательстве.

Проведение независимой оценки стоимости земли в целях оспаривания кадастровой стоимости заказать можно через сайт. АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» является всероссийской структурой, объединившей ведущих специалистов-экспертов всех регионов РФ. Мы работаем по многим вопросам, связанным с проведением независимой экспертизы в различных областях знаний. С нами просто не только оспорить кадастровую стоимость земельного участка, но и выполнить любые другие исследования для отстаивания своих интересов в судебных органах.