Тем, кто имеет дело с недвижимостью, нередко приходится сталкиваться с таким понятием, как оценка стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, в денежном выражении определяют общую полезность полученного права на то или иное имущество.

Не секрет, что максимальные доходы приносит не продажа, как это может показаться на первый взгляд, а именно покупка объекта недвижимости.

И оценка стоимости объекта недвижимости играет при этом первостепенную роль.

Разумно вложить деньги – значит прийти к четкому пониманию, какую именно недвижимость приобретать, суметь рассмотреть перспективы этого приобретения, а это тоже одна из составляющих стоимости. Оценка стоимости объекта недвижимости предполагает прогноз настоящей и будущей цены, и это является тем преимуществом, за которое грамотные инвесторы готовы платить немалые деньги.

Оценка стоимости объекта недвижимости измеряется денежной величиной, необходимой для того, чтобы стать владельцем объекта недвижимости.

Но определение этой стоимости – вопрос более сложный.

Самым употребительным вариантом считают рыночную стоимость, хотя на практике нередко прибегают и к другим типам стоимости.

Невзирая на то, что оценка стоимости объекта недвижимости подвержена значительному варьированию, есть ряд стабильных критериев, которые проверены практикой.Основополагающим считается то, что при определении стоимости берут во внимание типичных покупателей и продавцов современного рынка недвижимости.

Хотя в ряде случаев предпочтительнее все же индивидуальный подход: инвесторы заинтересованы в оценке стоимости объекта недвижимости, определяемой на основании индивидуальных требований к рискам, доходам и поступлениям на вложенные капиталы.

Причем такая стоимость, вполне может быть и не рыночной.

В итоге подобный инвестиционный критерий вовсе не обязательно совпадет с критерием типичного участника рынка.

Речь идет о так называемой инвестиционной стоимости.

Но как это ни странно, оценщикам довольно редко приходится иметь дело с инвестиционной стоимостью: при оценке стоимости объекта недвижимости, идя навстречу пожеланиям клиентов, они чаще всего определяют рыночную стоимость.

Хотя бывают случаи, когда уже в ходе переговоров клиент склоняется к определению инвестиционной стоимости.При оценке стоимости объекта недвижимости прибегают и к некоторым другим типам стоимости – например, к стоимости объекта недвижимости, как уже функционирующего, или к ликвидационной стоимости.

Первое касается в основном отелей, ресторанов, спортклубов, развлекательных заведений и т.д., то есть тогда, когда цену бизнеса нельзя отделить от цены недвижимости.

Что касается второго варианта, то оценка стоимости объекта недвижимости нередко предполагает определение ликвидационной стоимости – когда из-за короткого пребывания на рынке нужно осуществить срочную продажу объекта недвижимости.

Впрочем, надо учитывать, что современный рынок недвижимого имущества еще не сформирован полностью, и в этой связи оценка стоимости объекта недвижимости связана с определенными трудностями.

К примеру, для правильного определения рыночной стоимости оценщики должны учитывать и подвергать серьезному анализу материалы десятков и сотен различных сделок – и это касается как земельных участков, так и различных по функциям и конструкционным особенностям зданий.

Такова реальность, и ее необходимо учитывать при оценке стоимости объекта недвижимости.Теперь несколько слов о методах оценки объектов недвижимого имущества – это также вопрос, требующий серьезного изучения.

Чаще всего оценка стоимости объекта недвижимости осуществляется путем сравнения продаж.

Доходный метод основан на принципе определения денежной суммы, которая поступает от той или иной операционной сделки с собственностью.

Речь идет об арендных платежах (при доходном методе) либо о цене, по которой продан объект (при методе сравнения продаж).

Практикуется и оценка стоимости объекта недвижимости так называемым затратным методом: в этом случае объект недвижимого имущества рассматривается как совокупность таких критериев, как материалы, трудовые затраты, стоимость управления объектом и т.д.

Все вышеперечисленные методы оценки стоимости объекта недвижимости имеют право на существование, и каждый из них применяется на практике.

А при выборе того или иного метода рекомендуют в первую очередь учитывать потребности инвестора.

Оценщики, которые обладают достаточным опытом и овладели всеми тремя методами оценки стоимости объекта недвижимости, являются самыми востребованными, так как оценка, которую они в состоянии провести, будет наиболее приемлемой и адекватной и, безусловно, приведет к росту эффективности бизнеса клиента.

Для каких конкретно объектов чаще всего проводится оценка стоимости объекта недвижимости? Прежде всего, это коммерческая недвижимость – речь идет о магазинах и других предприятиях розничной торговли, офисных и складских помещениях, гостиницах и т.д.Оценке стоимости объектов недвижимости подвергается также промышленная недвижимость, жилые объекты (квартиры, загородные дома, коттеджи, дачи), объекты соцкультбыта (общественного, культурного, лечебного, спортивного назначения), недвижимость, относящаяся к незавершенному строительству (причем на разных стадиях незавершенности) и т.д.

При этом в зависимости от интересов заказчика и вида недвижимого имущества оценка стоимости объекта недвижимости может состоять из оценки стоимости права собственности, оценки стоимости права аренды, оценки стоимости права пользования и многого другого.

Следует иметь в виду, что для грамотной и правильной оценки стоимости объекта недвижимости оценщики должны в полной мере обладать всей исходящей информацией относительно оцениваемого объекта недвижимости.

Это касается местоположения объекта, строительной площади и объема, площади застройки, этажности, поэтажной высоты объекта, его близости к другим объектам, характеризующим инфраструктуру района, а также вида здания, планировки, состояния отделки и многих других факторов, которые влияют на оценку стоимости объекта недвижимости.

В заключение отметим, что эта важная и ответственная работа осуществляется в соответствии с процедурами, предусмотренными в действующем законодательстве – на их основании заказчик и исполнитель работы заключают договор.

А по окончании работы в обязательном порядке составляется отчет о проведении оценки стоимости объекта недвижимости, который является документом, имеющим законную юридическую силу.

Что касается стоимости услуг по оценке стоимости объекта недвижимости, то в каждом случае она оговаривается отдельно.

Скажем лишь, что эта работа оплачивается достаточно высоко, но при грамотно проведенной процедуре затраты окупаются довольно быстро.