Экспертное определение процента изношенности частного жилого строительного объекта обычно осуществляется при определении реальной стоимости дома для заключения коммерческой сделки купли-продажи. Процедура определения процента физического износа частного жилого строения назначается покупателем, так как владельцы частных домов стараются скрыть все дефекты, возникшие в процессе эксплуатации строительного объекта, выставленного на продажу.

Самостоятельное определение процента износа частного дома

Для того чтобы самостоятельно определить процент износа частного дома покупатель должен иметь специальные познания и инструменты для выявления скрытых дефектов, и возможность оформления юридически значимых официальных документов, которые могут служить основанием для определения реальной стоимости покупаемого объекта.

Кто может выполнить определение процента износа частного дома?

В связи со сложностью и разнообразием исследований, которые необходимо осуществить для определения процента износа частного дома, самостоятельно выполнить эти процедуры покупателю практически невозможно. Оптимальным выходом из создавшейся ситуации является обращение в независимую экспертную компанию, осуществляющую оценочные и строительные экспертизы, так как в обязанности инженеров БТИ и кадастра эта функция не входит.

Организация, определяющая процент износа частного дома

Экспертиза по определению процента износа частного дома проводится специалистами из независимой экспертной организации АНО «Центр Экспертиз». Экспертный процесс определения процентного показателя степени физического износа частного дома осуществляется экспертами Центра по правилам № 446 утвержденным Госстроем РФ и регламентируемым ГОСТом 31397-2011.

Способы определения процента изношенности частного дома

Процент износа частного дома можно определить через экспертную оценку стоимости восстановительных мероприятий, а также по таблицам, содержащимся в правилах № 446. В таблицах правил № 446 содержатся сведения о процентном износе всех конструктивных элементов строительных объектов в соответствующем техническом состоянии и возможности устранения выявленных дефектов:

• 0-20% считается процент износа незначительным и устраняется мелкими ремонтными работами;
• 21-40% считается процентом износа, устраняемого проведением косметического ремонта без устранения выявленных незначительных дефектов;
• 41-60% процентный износ является признаком необходимости проведения капитального ремонта;
• 61-80 процентов изношенности строения устраняется проведением реконструкции или реновации;
• 81-100% износа частного дома свидетельствует о том, что восстановительные мероприятия проводить бесполезно и объект подлежит сносу.

По таблицам из правил № 446 процент износа строительного объекта определяется с точностью до 5%, а более точно можно определить искомый показатель методом экспертного расчета через стоимость восстановительных мероприятий.

Экспертный метод определения процента изношенности частного дома

Определение процента физического износа частного строительного объекта осуществляется экспертами Центра в несколько этапов:

• На первом этапе поводится определение рыночных цен на частные дома аналогичные объекту, выставленному на продажу, но находящихся в техническом состоянии, объявленном продающим участником сделки.
• На втором этапе проводится экспертиза технического состояния всех конструктивных элементов строения, к ним приплюсовываются результаты обследования объектов и коммуникаций, находящихся на территории, примыкающей к частному дому, являющихся факторами, повышающими его объявленную стоимость.
• На третьем этапе осуществляется оценочная экспертиза устранения всех выявленных дефектов и повреждений, а также проведения работ по восстановлению эксплуатационных качеств частного дома.
• На четвертом этапе проводится определение размеров завышения стоимости частного дома в текущем его состоянии относительно рыночной цены аналогичных объектов, определенной на первом этапе экспертной процедуры. Восстановительная стоимость делится на цену, определенную на первом этапе экспертной процедуры и умножается на сто, в результате получается степень физического износа частного дома, выраженная в процентах.

Результаты экспертизы, устанавливающей процент изношенности частного дома

По результатам экспертизы составляется экспертное заключение, в котором отражены стоимость восстановительных мероприятий, которые необходимо осуществить для приведения строения в нормальное техническое состояние и процент износа строительного объекта, являющегося показателем для корректировки стоимости до реальных размеров или определения рентабельности сделки купли-продажи частного дома.