Процесс определения степени износа строительных объектов обычно является частью оценочной экспертизы, в результате которой устанавливается реальная рыночная стоимость здания с учетом выраженных в процентах поправок на стоимость восстановительных мероприятий, в отношении к недвижимости частично или полностью утратившей свои эксплуатационные качества.

Причины появления признаков износа строения

Износ или утрата эксплуатационных качеств здания происходит в результате:

• естественного старения строительных материалов, из которых построен исследуемый объект;
• негативного воздействия окружающей среды или экстремальных климатических условий;
• отрицательного влияния на техническое состояние строительного объекта, оказываемого жизнедеятельностью человека.

Сложность экспертной процедуры

Экспертиза по определению процента износа здания является сложным строительно-экономическим мероприятием, осуществлять которое по силам только лицам, имеющим высшее строительное образование и полномочия экспертов. Человеку, не имеющему специальных познаний и опыта самостоятельно определить процент износа здания практически невозможно и тем более оформить документы, имеющие юридическую силу, поэтому необходимо обратиться в независимую экспертную компанию.

Проведение экспертизы износа здания

Экспертиза по определению процента износа здания осуществляется специалистами из независимой экспертной организации АНО «Центр Экспертиз» по заявкам заинтересованных лиц. Экспертная процедура, определяющая степень износа строений проводится в комплекс с оценочной экспертизой и строительно-техническим обследованием отдельных конструктивных элементов строительного объекта.

Процесс проведения экспертизы

Определение степени физического износа строительных объектов заключается:

• в предварительном определении начальной стоимости здания по техническому паспорту здания по проектно-сметной документации, по учетной документации бюро технической инвентаризации или кадастровой палаты;
• вторым этапом определяется ткачества технического состояния отдельных элементов здания. Техническое освидетельствование здания осуществляется визуальным и инструментальным методом с целью выявления явных и скрытых дефектов, влияющих на появление признаков, свидетельствующих об утрате эксплуатационных качеств строительного объекта;
• на третьей стадии осуществляется оценка строительных мероприятий, направленных на устранение выявленных дефектов и восстановление эксплуатационных качеств здания до первоначального технического состояния, определенного по паспорту или по учетным документам БТИ и кадастра;
• далее стоимость восстановительных мероприятий делится на начальную цену и множится на сто, в результате получается степень износа строительного объекта в процентном выражении.

Процент физического износа

Выраженная в процентах степень физического износа строений является показателем, определяющим величину поправки для изменения стоимости здания в учетной документации кадастра и бюро технической инвентаризации, а также для установления размеров налогообложения недвижимого имущества, находящегося в пользовании граждан.

Процент морального износа

Для определения степени морального износа строительных объектов проводится оценка рыночной стоимости реставрационных работ, которые должны быть проведены для доведения технического состояния здания до требований, обусловленных современными строительными технологиями. Выраженная в процентах степень морального износа строительных объектов определяется делением стоимости реставрационных мероприятий на начальную, установленную по технической паспортной или учетной технической документации, цену здания в текущем состоянии и умножением на сто.

Верхняя граница износа здания

При достижении результатов определения степени износа зданий 80%, проведение восстановительных, реставрационных работ считается нерентабельным. Если в процессе экспертизы физического или морального износа будет определена нерентабельность проведения реставрационных или восстановительных мероприятий, то осуществляется снос или реновация строительного объекта.

Актуальность экспертного заключения

По результатам экспертизы определяющей процент износа здания, эксперты Центра формируют экспертное заключение имеющее статус официального документа, доказательность и юридическую силу. Экспертное заключение, составленное по результатам экспертизы установления процента степени износа строительных объектов, является основным документом, по которому вносятся поправки в документацию, отражающую реальную стоимость строительных объектов на момент её определения.