Многоквартирные дома являются основным ресурсом жилищного фонда, поэтому становятся самым популярным объектом купли/продажи жилья. Поэтому важно точно установить их рыночную стоимость, которая зависит от множества факторов, например, от площади помещений, планировки, качества отделки. Однако есть еще один важный показатель, который часто покупателями упускается из виду – это уровень износа дома.

Под этим термином следует понимать утрату первоначальных качественных и эксплуатационных характеристик.

Поводом для проведения экспертизы по определению степени износа многоквартирного дома может стать:

• Купля/продажа или другие сделки с недвижимостью.
• Передача объекта с баланса одной муниципальной организации на баланс другой.
• Планирование капитального ремонта и реконструкции.
• Признание здания ветхим или аварийным.

Кроме того, экспертная оценка требуется, когда здание пострадало от аварии или стихийного бедствия.

Еще одним важным поводом для проведения экспертизы по определению степени износа многоквартирного дома могут стать разногласия с управляющими компаниями по поводу стоимости коммунальных услуг и обслуживания здания.

Что определяет экспертиза?

Существует несколько видов износа, например, физический – представляет собой снижение технических характеристик объекта. Поэтому уровень износа определяется путем оценки таких параметров, как устойчивость, жесткость, надежность конструкций, работоспособность и эффективность систем коммуникаций. Для их определения проводится визуальный осмотр дома, а также обмерные работы. Выявляются такие дефекты, как механические и химические повреждения, деформации и отклонения от первоначальных геометрических параметров.

Для выявления скрытых дефектов применяется сложного диагностическое оборудование, например, тепловизоры, мобильные видеокамеры, ультразвуковые аппараты и другие технические средства.

Проверке подвергаются следующие конструктивные элементы многоквартирного здания:

• Фундамент, цоколь, отмостка, подвальные помещения.
• Стены, несущие конструкции, перегородки, потолки, полы.
• Лестничные марши.
• Балконы и лоджии.
• Оградительные элементы.
• Кровля, чердаки, опорные балки.
• Системы инженерных коммуникаций – электрооборудование, газ, водопровод, канализация, отопление, вентиляция.

Если полученные в ходе проверки параметры не соответствуют установленным нормативам, то возникает необходимость рассчитать уровень изношенности, чтобы определить техническое состояние, установить возможность безопасной эксплуатации или признать аварийность.

Степень изношенности устанавливается по таблицам, в которых для каждой категории установлен определенный диапазон износа.

• Хорошее состояние – 10% износа.
• Удовлетворительное – 11-20%.
• Частично удовлетворительное – 21-40%.
• Неудовлетворительное 40-60%
• Ветхое – 65%.
• Аварийное -75%.

При этом нижний и верхний предел процента определяется по объему выявленных в ходе обследования повреждений.

Второй вид изношенности дома, который оказывает существенное влияние на стоимость недвижимости – это моральный износ. Он определяется такими показателями, как неудобная планировка, ограниченная площадь внутренних помещений, низкие потолки, отсутствие лифта и мусоропровода в многоэтажных домах, отключение систем инженерного обеспечения и другие несоответствия современным эксплуатационным требованиям.

Куда обращаться?

Поскольку изношенность зданий часто вызывает споры между покупателями и продавцами недвижимости, управляющими компаниями и жильцами, а также вызывает необходимость в расселении жильцов из аварийного дома, то за решением конфликтов приходится обращаться в суд. Поэтому важно, чтобы заключение экспертизы по определению степени износа многоквартирных домов носило юридический характер.

Следовательно, обращаться нужно в организации, обладающие соответствующей аккредитацией. Такой компанией является АНО «Центр Экспертиз». Она не только имеет все необходимые лицензии и право осуществлять экспертную деятельность в области строительства, но и хорошо оснащена современным оборудованием, позволяющим проводить всесторонние технические исследования объектов недвижимости.

Кроме того, компания предоставляет не только экспертные услуги, но и оказывает юридическую помощь клиентам при решении судебных споров.

Еще одним важным преимуществом АНО «Центр Экспертиз» является оперативность выполнения обследований и составления заключений, а также индивидуальный подход при формировании цен на предоставляемые услуги, который позволяет учесть все нюансы, способные отразится на конечной цене заказа.