Расчет степени износа сооружений проводится в случае проведения капитального ремонта, сделки купли-продажи или заключения договора аренды. Осуществлять его необходимо силами специалистов – сотрудников независимой экспертной организации. Они проведут экспертизу по расчету степени износа сооружений с высоким уровнем достоверности. Этот вид исследований позволяет получить объективную информацию о состоянии сооружений. В ходе проверки необходимо установить, в какой степени здания потеряли в процессе эксплуатации первоначальные технико-эксплуатационные характеристики.

Требования к проверяющим

Определить этот параметр сможет эксперт, являющийся сотрудником независимой лицензированной компании, прошедшей государственную регистрацию и аккредитацию отвечающий необходимым требованиям:

• имеет высшее профильное образование;
• обладает высоким уровнем теоретической и практической подготовки по данному направлению;
• использует в работе традиционное и современное оборудование и инструментарий;
• эффективно применяет новейшие методы и приемы исследования;
• имеет необходимые лицензии и сертификаты, подтверждающие уровень квалификации и право проведения исследований.

Как работает эксперт

Для установления показателя износа здания используются различные методы, среди которых выделяют следующие:

• стоимостный, с помощью которого устанавливаются объемы временных и финансовых затрат для повышения рыночной стоимости объекта;
• экспертный, основанный на использовании специальной шкалы оценок, созданный по разработанным правилам и определяет степень износа по внешним повреждениям элементов;
• нормативный, основанный на применении различных инструкций, правил и требований нормативно-правовой базы;
• по сроку годности; этот метод позволяет рассчитать износ за определенный период времени с момента постройки до настоящего времени.

На стоимость объекта окажет влияние место его нахождение, развитость инфраструктуры, экологическая обстановка в данной территории.

Что нужно проверить

Получение объективных данных об износе сооружений возможно после проверки следующих элементов здания:

• цоколя (фундамента), его целостности и материалов, из которых он выполнен;
• крыши, кровли, чердачных перекрытий; при изготовлении последних из дерева необходима проверка на поражение насекомыми, грибком, плесенью;
• несущих конструкций при сохранении их геометрии;
• полов, потолков, оконных и дверных блоков.

Обязательным условием экспертизы по расчету степени износа сооружений является анализ состояния инженерных систем и коммуникаций. Если сооружение многоэтажное, проверке подвергаются лестничные пролеты и марши.

Как проводится экспертиза

Проведение процедуры предусматривает ряд необходимых мероприятий, среди которых:

• изучение проектной документации, журналов контроля проведения текущего и капитального ремонта;
• выявление недоработок и дефектов, отклонений от проекта, приводящих к ухудшению состояния объекта;
• обнаружение недостатков, существенно влияющих на окончательную цену сооружения, если речь идет о его продаже или аренде.

Одним из параметров определения степени износа сооружения, который высчитывается в процентах, является определение устранимых и неустранимых недостатков. Этот показатель достаточно важен, так как с его помощью можно установить, какие изменения произошли в период эксплуатации и как они повлияли на оценочную стоимость объекта.

Среди недостатков и дефектов, которые выявляет в период проведения проверки специалист, выявляются устранимые, ликвидировать которые возможно с небольшими финансовыми затратами.

Кроме того, определяются неустранимые недостатки, ликвидация которых потребует значительное вложение денежных средств, что может снизить целесообразность их устранения.

В процессе исследования эксперт изучает ценовую политику на рынке недвижимости и сравнивает состояние здания, подвергающегося проверке, с аналогичными и рассчитывает фактическую стоимость аренды или продажи.

Все данные, полученные в результате исследований, анализируются и оформляются в Акт (экспертное заключение). В него же заносятся выводы, рекомендации и предложения по устранению выявленных недостатков и улучшения состояния здания.

При этом важно понимать, что точные данные, рассчитываемые в процентах, можно получить, владея специальными методиками и проводя расчет с использованием формулы.

Итоговая стоимость работ рассчитывается индивидуально в каждом отдельном случае и учитывает сложность, объемы и срочность выполнения работ.