Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет свою методику исполнения.

К землям сельскохозяйственного назначения на основании статьи 77 Земельного кодекса РФ относятся земли, сельхоз угодья, которые заняты коммуникациями, дорогами внутрихозяйственного назначения, кустарниковой растительностью, деревьями, а также такой растительностью, которая используется для предотвращения вредного антропогенного явления, факторов.

К ним же относятся земли, замкнутые водоемами, сооружениями, зданиями, которые используются для хранения, производства и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения для земель садоводческого, дачного и огородного назначения имеет совершенно иные рекомендации и методики проведения.

Группы земель по функциональному отношению.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения осуществляется всего по шести группам земельных угодий.

Все эти группы выделяются по их функциональному назначению.

Каждая из групп имеет свои особенности формирования рентного дохода.

1 группа. Сельскохозяйственные угодья.

2 группа. Земли под внутрихозяйственные проезды и дороги. Они используются для прогона скота, а также для установки всевозможных коммуникаций. Эти земли могут быть заняты пылезащитными полосами, насаждениями. На земле, принадлежащей данной группе, могут находиться сооружения и здания, которые используются для хранения сельскохозяйственной продукции и ее первичной переработки. Земля данного типа может находиться в промышленной разработке полезных ископаемых.

3 группа. Земля, находящаяся под замкнутым водоемом, в отношении которой также проводится государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

4 группа. Земли, занятые болотами, древесно-кустарниковой растительностью. Сюда же относятся и нарушенные земельные участки.

5 группа. Земли, которые заняты лесами, но в установленном порядке они не переведены в земли лесного фонда. Данные земли находятся у землевладельцев в постоянном или же безвозмездном пользовании.

6 группа. Земли, которые могут быть использованы под оленьи пастбища.

Сельскохозяйственные угодья.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения необходима для точного обоснования установленной арендной платы за пользование земельными угодьями или же земельного налога.

Объектами оценки могут выступать все объекты, находящиеся как во владении юридических, так и физических лиц.

Оценке могут подвергаться следующие сельскохозяйственные угодья:

1. Пашня.

   Данное угодье систематически используется для посева многолетних трав, сельскохозяйственных культур, а также в качестве чистых паров.

2. Пастбище.

   Угодье сельскохозяйственного назначения, которое используется для систематического выпаса животных.

   Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения может осуществляться также в отношении тех сельскохозяйственных угодий, которые не используются под сенокос, не относятся к залежам и могу быть использованы в качестве пастбища.

3. Сенокос.

   Данное сельхоз угодье используется систематически для сенокошения.

   Сенокосы, в свою очередь, подразделяются на суходольные, заболоченные и заливные.

4. Залежь.

   Это такой земельный участок, который в настоящее время не используется владельцем даже под пар.

Проведение кадастровой оценки.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения проводится в несколько этапов.

На первом этапе необходимо предоставить кадастровую стоимость одного гектара земли сельскохозяйственного назначения.

К тому же должны быть приложены и базовые нормативы. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на втором этапе заключается в оценке по административным районам, а также землевладениям.

Во время осуществления второго этапа кадастровой оценки необходимо, чтобы средневзвешенная кадастровая стоимость земельных угодий соответствовала величине, которая была получена на первом этапе работы. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения на пером этапе определяет такие базовые показатели, как оценочные затраты, оценочная продуктивность, кадастровая стоимость, стоимость производства валовой продукции, а также расчетный рентный доход.

Используя базовые оценочные показатели затрат и продуктивности, установленные на первом этапе, осуществляется кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения второго этапа.

При этом все результаты оценки должны быть сопоставимы. Кадастровая оценка предполагает расчет показателей по следующим критериям:

• плодородие почвы,
• местоположение почвы для определения рентного дохода,
• технологические свойства,
• кадастровая стоимость сельскохозяйственных земель.

Показателем плодородия почвы является балл бонитета.

Его используют при расчете валовой продукции, а также количества затрат на объекте оценки.

Балл бонитета.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения и ее технологические свойства должны рассчитываться с учетом рельефа почвы, ее энергоемкости, каменистости, удаленности от хозяйственного центра, контурности.

Все получаемые значения в процессе работы должны быть переведены в коэффициенты и баллы. Балл бонитета необходимо определять в следующей последовательности:

• установление свойств почвы и ее признаков, которые весьма существенно влияют на ее плодородность,
• на основании установленных ранее признаков рассчитываются средние физические значения для конкретной почвы.
• кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения при расчете балла бонитета использует пересчет всех свойств и признаков почв (каким образом они влияют на урожайность),
• используя совокупность признаков и свойств необходимо рассчитать среднегеометрический балл.
• используя корректировку среднегеометрического балла, необходимо произвести расчет совокупного почвенного балла.

Расчет удельного показателя кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения, в частности, удельного показателя, имеет следующую последовательность:

1. Дифференциация базовых нормативов продуктивности сельхоз угодий.

   В расчет идут все рентообразующие факторы: местоположение, плодородие почвы, ее технологические свойства.

2. Определение рентного дохода на основе полученных ранее индивидуальных нормативов.
3. Расчет индивидуальных показателей кадастровой стоимости в границах землевладеньях.

Чтобы получить расчетный рентный доход, необходимо сложить абсолютный и дифференциальный рентный доход.