Принятый в январе 2000 года Федеральный закон о Государственном земельном кадастре стал важным этапом регулирования земельных отношений в нашей стране, прямо или косвенно влияющий на любую сферу деятельности человека.

Этим законом защищаются права и законные интересы пользователей земельных участков и их владельцев. Кроме того, закон является инструментом налоговой политики страны.

Для эффективного действия этого закона была разработана методика кадастровой оценки земли, которая позволяет провести анализ участка земли, учитывающий основные ценообразующие факторы, характеризующиеся доступностью объектов оценивания, уровнем развития транспортной, инженерной, производственной инфраструктур.

Кроме того, при проведении анализа с использованием методики кадастровой оценки земли учитывается уровень развития сферы обслуживания населения, рекреационная и ландшафтная ценность территории, архитектурно-эстетическая и историческая ценность застройки.

Однако наиболее весомыми факторами при проведении анализа на основе методики кадастровой оценки земли являются инженерно-геологические условия, их степень подверженности разным разрушительным воздействиям.В настоящее время массовую оценку, основанную на сравнительном анализе продаж участков земли, в городской местности трудно провести в виду недостоверности и малого количества данных.

Методы, при которых определяется относительная ценность территорий городской местности, основанных на оценках нормативных баллов, тоже не дают получить адекватную оценку городских земель.

Методика кадастровой оценки земли адаптирована к условиям рынка городских земель. В ней взаимосвязаны кадастровая оценка с экономическим, градостроительным зонированием территории города.

Кадастровая оценка участков земли в населенных пунктах нужна для регулирования земельных отношений и определения ставки платы налога на землю.

Методика кадастровой оценки земли применяется в странах с развитой экономикой, где она основывается на статистической обработке показателей рынка недвижимости в конкретной местности.

На основе этих данных формируют статистическую модель оценки объекта. Применение достоверных данных для расчетов по методике кадастровой оценки земли способствует получению объективной оценки, достоверных данных и, следовательно, вызывает доверие налогоплательщиков.

В нашей стране методика кадастровой оценки земли и по сей день находится в поле дискуссии. Перенесение западных методов на российскую почву не корректно. Это обусловлено недостаточным количеством данных о сделках с участками земли, низкой степенью информационной достоверности в основной массе городов нашей страны.

Тем не менее, методика кадастровой оценки земли, действующая в нашей стране, пригодна для практического применения в таких условиях.

При этом специалисты проводят анализ первичного рынка, при котором осуществляется передача муниципального или государственного имущества в частную собственность физических и юридических лиц на возмездной основе. В результате этого определяется потенциальный объем вторичного рынка недвижимости.

Кроме того, методика кадастровой оценки земли подразумевает проведение анализа вторичного рынка, основанного на официальных данных регистрационных книг Комитета земельных ресурсов и землеустройства для получения справедливой оценки интенсивности, структуры и количества сделок с недвижимостью в городской черте. Эти данные позволяют установить целесообразность дробления определенной зоны.

Официальные данные, используемые в методике кадастровой оценки земли, позволяют рассчитать общее количество осуществленных сделок, долю сделок купли-продажи, среднюю цену, указываемую в договорах.

Помимо этого в методике кадастровой оценки земли используются данные посредников и компаний, которые занимаются оценкой недвижимости.

Расчеты, составленные с использованием совокупности этих данных, позволяют определить реальную ценность городских районов.

Количество сделок и средняя рыночная стоимость объекта недвижимости, в данном случае земельного участка в целом по городу и по его районам, устанавливается на основании данных независимых источников, которыми могут выступать риэлторские фирмы, участники сделок, информация, полученная из объявлений купли-продажи.

Временные рекомендации методики кадастровой оценки земли предполагают определение кадастровой стоимости земли как рыночной стоимости участка, где сформирован интенсивный рынок и определена вероятная цена продажи участка земли на открытом рынке и рынке конкурентном, находящемся в стадии становления.

Методика кадастровой оценки земли предусматривает применение двух методов проведения оценки земельного участка в местах с малым количеством продаж или их отсутствия.

Первый метод, применяемый в методике кадастровой оценки земли, предусматривает применение многофакторного регрессивного анализа, который учитывает зависимость оценки земельного участка от некоторых весомых факторов городской местности.

Второй метод, применяемый в методике кадастровой оценки земли, предусматривает проведение анализа тесноты и формы зависимости, установленной между официальными данными и данными рынка.

Анализ большого объема выбранных данных отражает тесную связь между этими двумя факторами.

Она может быть использована при расчете средней удельной стоимости в тех городских зонах, где затруднительно применение прямых расчетов методики кадастровой оценки земли.

Второй метод, применяемый в методике кадастровой оценки земли, имеет очевидные недостатки, которые выражены в высокой стоимости оценочных работ. Это обусловлено осуществлением нескольких вариантов расчета кадастровой оценки, большим простором субъективных решений и решений, основанных на политических мотивах.

На современном этапе это самый приемлемый вариант в нашей стране в сравнении вариантом, где проводится факторная оценка, основанная на недостаточном объеме информации рынка недвижимости.Кадастровая оценка стоимости земельных участков населенных пунктов, проводимая по методике кадастровой оценки земли, должна проводиться периодически.

Ввиду большого объема статистического массива данных, подлежащего обработке, возникает необходимость создания автоматизированной системы оценки земельных участков.

Удобной и практичной наряду с методикой кадастровой оценкой земли является двухуровневая система кадастровой оценки, которая на первом уровне рассчитывает сумму земельных платежей, а на втором предусмотрена полная автоматизация системы кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Законодательство нашей страны предусматривает проведение кадастровой переоценки в период 3-5 лет.