Рыночная оценка представляет собой определение стоимостного показателя какого-либо имущественного предмета, относительно которого законодательством страны установлена возможность его участия в разных сделках гражданского оборота.

По ней имущественный предмет может отчуждаться на открытом конкурентном рынке.

При этом чрезвычайные обстоятельства никоим образом не отражаются на ее показателе.

Оценка рыночной стоимости земли

Позволяет значительно скорректировать предполагаемую стоимость объекта.

Общепринята практика проведения оценки рыночной стоимости земли, при котором используются три методологические подхода: сравнительный, доходный и затратный.

При этом в расчете может применяться как метод одного подхода, так и комбинация методов подходов.

Это связано с информационной обеспеченностью, соответствием виду использования объекта.

Стоимость земельного участка определяется как итог метода оценки рыночной стоимости земли, при которой устанавливается цена в условиях типичного делового оборота.

Примером может служить реализация участков земли с целью получения дохода, происходящая зачастую по капитализированной стоимости предполагаемых доходов.

Поэтому при осуществлении оценки рыночной стоимости земли предпочтение отдается доходному методу.

Выбор обосновывается реальной ситуацией, сложившейся на рынке участков земли.

Однако по устоявшемуся мнению предпочтение при определении оценки рыночной стоимости земли отдается сравнительному методу как наиболее надежному способу определения стоимости. Сравнительный подход при осуществлении оценки рыночной стоимости земли представляет собой применение совокупности методов оценки стоимости, которые основаны на проведении сравнительного анализа объектов с аналогичными характеристиками, в отношении которых есть информация о стоимостных показателях сделок с этими объектами.

Сравнительный подход, применяемый в процессе оценки рыночной стоимости земли, исходит из предположения стоимости оцениваемого земельного участка, полученной в процессе анализа сделок с земельными участками, имеющими идентичные характеристики, то есть он основывается на наличии информации о ценах сделок.

Специалист, осуществляющий оценку рыночной стоимости земли, рассматривает сопоставимые объекты, реализованные на рынке недвижимости.

При этом он вносит поправки в стоимостные показатели сопоставимых объектов, которые учитывают отличия объекта оценки и объектов аналогов.

Сравнительный подход при оценке рыночной стоимости земли отождествляется с рыночным методом или методом сравнения продаж.

Суть этого метода состоит в желании покупателя и продавца обладать знанием стоимостных показателей проданных или купленных объектов с аналогичными характеристиками.

Поэтому сравнительный метод оценки рыночной стоимости земли базируется на систематизации и сравнении данных, имеющихся на период проведения оценки.

Наряду с этим подходом оценки осуществляют сопоставительный анализ рыночных цен предложений и спроса.

Кроме того, при использовании этого метода подхода при оценке рыночной стоимости земли учитывают любые воздействия на цены сделок, которые сопоставляются.

К таким угрозам относятся угроза изъятия земельного участка как залога в случае невыполнения условий кредитного договора, потребность быстрой реализации или приобретении, изменение правил местного самоуправления и так далее. При осуществлении оценки рыночной стоимости земли применяют доходный метод, который представляет собой совокупность разных методов оценки, в основе которых лежит определение ожидаемых доходов оцениваемого объекта.

То есть стоимость объекта при проведении оценки рыночной стоимости земли зависит от предполагаемого дохода, который можно получить в процессе проведения сделки с земельным участком.

Этот метод применяется, если есть рыночная информация о показателях доходов, полученных от действий с объектами недвижимости, и базируется на принципе ожидания максимально эффективного использования.

Методы оценки рыночной стоимости земли, которые относятся к доходному методу, включают метод дисконтированных финансовых потоков и метод капитализации дохода.

Доходный подход оценки рыночной стоимости земли позволяет оценить текущую стоимость ожидаемых доходов от владения земельным участком.

Это могут быть доходы от сдачи участка земли в аренду или его реализации.

Доходы, получаемые в результате коммерческого использования объекта недвижимости за вычетом затрат, капитализируются в стоимость, пересчитанную на нынешний момент.

Техника расчетов, применяемых при доходном методе оценки рыночной стоимости земли сложная. Это обусловлено распределением доходов во времени, что может вызвать их существенное изменение.

В то время как норма капитализации зависит от финансового состояния страны и ее экономики, а также правовых гарантий для участников земельного рынка. Применение доходного метода в оценке рыночной стоимости земли нуждается в проведении исследований в области рынка и экономики, в результате которых определится адекватное значение норм капитализации и других факторов.

Эти показатели определяют по методике кумулятивного построения данных, полученных в результате исследований ставок дохода, полученных вследствие эксплуатации земельных участков с аналогичными характеристиками.

Доходный подход в оценке рыночной стоимости земли определяет рыночную стоимость объекта, характеризующуюся продолжительностью периода, при котором будет получена выгода, и качеством, то есть объемом дохода.

Специалист, осуществляющий оценку рыночной стоимости земли с использованием этого подхода, пересчитывает предполагаемые выгоды в единую сумму.

Стоимостный показатель объекта определяется не только как величина постоянного дохода, она может быть выражена в денежной форме, либо определена ее потребительская ценность и полезность как товара. Затратный подход, используемый в оценке рыночной стоимости земли, являет собой совокупность методов, в основе которых лежит определение затрат, требуемых для восстановления или замены объекта.

В основе затратного подхода лежит принцип сравнения затрат, необходимых для создания объекта, с объектом, идентичным своей полезностью.

Это подразумевает, что инвестор не приобретет объект недвижимости за сумму большую, чем стоимость права собственности земельного участка.

Затратный метод в оценке рыночной стоимости земли применяется в отсутствие какой-либо рыночной информации цен сделок или сумм доходов, полученных от их свершения.

Кроме того, он эффективен для определения стоимости улучшений, которые находятся на земельном участке.

Однако этот метод обладает недостатком, который выражается во взаимосвязи между качеством природного ресурса и его стоимостью, то есть показатель оценки рыночной стоимости земли ниже, чем лучше природный ресурс.

Это обусловлено меньшими затратами на восстановительные работы.