Чтобы сдать в аренду или продать дом, который находится в эксплуатации уже некоторое время, по его реальной цене, необходимо не только изучить ценовую политику на рынке недвижимости, но и определить процент физического износа дома. Этот показатель оказывает существенное влияние на окончательную стоимость здания и установление арендной платы за его использование.

Кто проведет исследование

Некоторые участники сделок пытаются самостоятельно определить его состояние, проведя «беглый» визуальный осмотр. Однако, если необходимо получить точные сведения о состоянии строения, стоит заказать независимую оценка износа дома в экспертной компании, прошедшей государственную регистрацию и аккредитацию. Такая организация функционирует официально, а ее сотрудники соответствуют следующим требованиям:

• имеют высшее профильное образование;
• прошли соответствующую теоретическую и практическую подготовку по данному направлению;
• умело пользуются эффективными методами и приемами исследования;
• мастерски применяют традиционное и современное оборудование для проведения качественного объективного контроля;
• имеют положительный опыт проведения проверок;
• отличаются высоким уровнем профессионализма.

Объекты контроля

Для установления износа здания вычисляется процент соотношения его физического состояния на данный момент и нормативных требований к современным зданиям и строениям. Независимая оценка износа дома проводится с использованием специальной методики и рассчитывается с использованием формулы, позволяющей определить фактический уровень ее состояния. При этом объектами контроля становятся:

• внешний вид дома;
• фундамент (цоколь), его целостность и использованные материалы:
• геометрия стен и несущих конструкций: наличие деформаций и их степень;
• крыша, кровля, чердачные перекрытия (состояние, при использовании деревянных элементов – их поражение грибком, плесенью, насекомыми);
• оконных и дверных блоков;
• наличие и состояние инженерных систем и коммуникаций.

Немаловажным условием правильного определения процента износа дома является выявление устранимых и неустранимых недостатков. Для ликвидации первых потребуются незначительные финансовые вложения и минимум времени. Что касается неустранимого износа, его устранение потребует значительных финансовых вливаний, окупаемость которых будет под большим вопросом. К этой категории относят:

• внесенные изменения в конструкцию дома, которые не отвечают строительным нормам и требованиям безопасности;
• нецелесообразность или отсутствие технических условий прокладки или замены существующих коммуникаций и инженерных систем;
• деформация несущих конструкций и перекрытий, которую невозможно исправить;
• другие недостатки, исправление которых является неэффективным вложением средств.

Методы оценки объекта

Среди методов, используемых для оценки износа здания, выделяют следующие:

• экспертный, в основу которого положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, которая определяется на основе разработанных правил по внешним (видимым) повреждениям элементов;
• стоимостный, с помощью которого определяется, как при минимальных затратах времени и средств получить достойный результат;
• нормативный, предполагающий в ходе установления износа использование различных инструкций, правил и требований нормативно-правовой базы;
• по расчетному сроку годности, подразумевающему эксплуатацию дома определенный период времени с момента постройки, так здание, построенное более 100 лет назад, даже при хорошем состоянии будет иметь степень износа более 70%.

На стоимость объекта окажет влияние место его нахождения, развитость инфраструктуры, экологическая обстановка в данной территории.

Как проводится обследование

В ходе независимой оценки состояния здания эксперт изучает предоставленную проектную документацию, проводит визуальное и инструментальное исследование всего дома в целом и отдельных его элементов, выявляются дефекты и недостатки, степень ликвидация которых определяется с помощью определенной методики.

Обобщив все полученные данные и изучив ценовую политику на рынке недвижимости, специалист произведет расчет фактической стоимости дома.

Результаты проведенных работ, а также выводы и рекомендации по улучшению состояния дома и снижению процента износа оформляются в Акт (экспертное заключение).

Все исследования проводятся на основании заключенного договора и осуществляются в максимально короткие сроки на высоком профессиональном уровне по доступной цене. Окончательная стоимость работ рассчитывается в индивидуальном порядке, с учетом сложности, срочности и объемов работ.