Одним из важнейших параметров, влияющих на стоимость объектов недвижимости, является износ. Он возникает в результате естественного старения строений, а также под воздействие внешних внутренних факторов.

К внешним следует отнести влияние природных и климатических условий, особенности почвы, наличие экологически неблагоприятных факторов воздействия, например, радиационного излучения.

Кроме того, внешними считаются и воздействия природных и техногенных аварий и катастроф, которые оказывают влияние на снижение эксплуатационных и прочностных характеристик строения.

Кроме того, оценка износа зданий является важным мероприятием при планировании капитального и текущего ремонта, расчета его стоимости и целесообразности финансовых затрат на восстановление качественных показателей строения.

А также оценивается уровень изношенности при инвентаризации строительного фонда.

Методы оценки

Сегодня применяются две основные методики оценки износа зданий. Одна направлена на установление срока службы, который рассчитывается при проектировании объекта. Этот способ приемлем в случае инвентаризации, поскольку не отражает физическое состояние строения на текущий момент времени.

Второй – экспертный метод направлен на выявления дефектов и определения технического состояния отдельных конструктивных элементов и строения в целом.

Как проводится экспертиза?

Поскольку при оценке износа здания принимаются во внимание как срок фактической и экономической жизни объекта, так и характеристики прочности, устойчивости, безопасности, комфортности, то экспертиза осуществляется по нескольким направлениям.

Первое − предполагает изучение имеющейся проектной и нормативной документации, установление сроков ввода объекта в эксплуатацию и период активного использования здания по функциональному назначению.

Второе направление позволяет установить степень морального износа, то есть утрату комфортности и несоответствие современным потребительским требованиям. Например, морально устаревшим являются строения, которые по каким-либо причинам отключены от систем коммуникаций, в домах неудобная планировка, высота потолков не соответствует принятым стандартам, квадратура полезной жилой площади не удовлетворяет требованиям действующих нормативов. Кроме того, многоэтажные дома без мусоропровода и лифта, также считаются морально устаревшими, как и здания, расположенные на непривлекательной территории, например, в экологически загрязненных зонах.

И наконец, физическое состояние объекта недвижимости оценивается посредством строительно-технической экспертизы. Она включает два основных этапа:

• Визуальный осмотр, направленный на выявление внешних дефектов, например, наличие трещин на стенах, изменение геометрических показателей строения и его отдельных конструкций, изъяны отделки.
• Инструментальное обследование призвано выявить скрытые дефекты такие, как нарушение работы систем инженерных коммуникаций, разрушение или деформация фундамента, перекрытий, кровли, несущих конструкций.

Завершающим этапом экспертизы становится расчет общего процента износа сооружения. Такие расчеты осуществляются по специальным формулам, позволяющим получить точные сведения о техническом состоянии объекта недвижимости. Исходя из конкретных показателей, полученных после расчета, можно оценить состояние здания, как хорошее, если процент износа не превышает 10%, удовлетворительное до 20%, неудовлетворительное до 40%, ветхое – до 60%. Если физическое состояние строения оценивается выше 65%, то оно признается аварийным, то есть опасным для эксплуатации и подлежит сносу.

Поскольку в большинстве случаев, кроме аварийного состояния, изношенность подлежит восстановлению, то оценка позволяет рассчитать требуемые на капитальный ремонт и реконструкцию финансовых вложений и определение сроков проведения ремонтных работ.

Кто оценивает износ?

Сегодня в основном оценкой износа зданий занимаются БТИ, однако, при желании можно заказать такую услугу в экспертных организациях, например, в АНО «Центр Экспертиз». Мы рекомендуем эту компанию, поскольку она имеет в своем распоряжении все необходимое оборудование для проведения инструментальных исследований и испытаний, а также собственные лаборатории для проведения анализа качества стройматериалов.

Специалисты проводят комплекс экспертных мероприятий – анализ проектной документации, осмотр и аппаратную диагностику. Расчеты осуществляются по принятым нормативам, а выводы оформляются в виде официального документа – экспертного заключение с указанием износа в процентах. Популярность этой компании объясняется еще и тем, что заказы выполняются в сжатые сроки по доступным ценам.