Приобретать земельные участки в собственность хотят далеко не все.

Дело в том, что объекты недвижимости постоянно растут в цене. Увеличивается налог и расход на эксплуатацию сооружений. Руководствуясь простыми соображениями об экономии средств, граждане ищут другие решения.

Выходом из создавшегося положения становится аренда. Приём этот становится всё более популярным, а вместе с ним и оценка аренды земли.

Всегда найдутся люди, желающие вложить деньги в земельные участки и получить прибыль от этого бизнеса. Такие индивидуумы называются рантье. На российском рынке они давно не в диковинку.

Такой вид предпринимательской деятельности разрешён законодательными актами и даже приветствуется. Дело в том, что данная деятельность способствует развитию малого и среднего бизнеса, что немаловажно для экономики в целом.

В некоторых случаях рыночная оценка аренды земли не применяется, а иногда она просто необходима. Рантье вкладывают свои сбережения в недвижимость, чтобы получать пусть невысокий, но вполне стабильный доход.

Потенциальные арендаторы желают иметь перспективный участок, на котором можно построить свой бизнес. Они собираются вложить деньги в развитие данной территории и «провальные» земли их не интересуют.

Очень часто арендатор и рантье не могут прийти к единому решению, пока не проведена оценка аренды земли. Эта процедура призвана разъяснить создавшуюся ситуацию и оптимизировать сделку.

Одна сторона обезопасит себя от возможных рисков, а другая заплатит реальную цену, сэкономив свои средства. Цена аренды – двоякое понятие. Иногда подразумевается величина ставки, в другом случае – стоимость права аренды.

Для определения размера ставки или платы потребуется изучение положения на рынке недвижимости.

В данном случае оценка аренды земли призвана выявить стоимость заданного участка на определённом отрезке времени. Поэтому конъюнктуру рынка знать просто необходимо.

При проведении этой процедуры учитывается состояние объекта недвижимости, его местоположение, удалённость от транспортных магистралей и наличие коммуникаций.На повышение или понижение ставки может повлиять любая деталь. Также берутся во внимание предложения, выставленные на рынке недвижимости.

Реальная оценка аренды земли даётся лишь на некоторое время. Потом положение может измениться, появятся новые факторы воздействия на размер ставки. Таким путём стоимость аренды принято выяснять в развитых компаниях.

Для них участки являются активами и подлежат строгой регистрации.

Среди представителей малого и среднего бизнеса оценка аренды земли применяется реже. К ней прибегают тогда, когда устные переговоры заходят в тупик. Государственные учреждения без этой процедуры обойтись не могут. Земля в этом случае является собственностью государства. Сдав её во временное пользование, необходимо производить точный учёт всех видов недвижимости.

Отчёты об этих манипуляциях подлежат проверке отделом Госимущества.Определение рыночной стоимости прав на аренду выглядит несколько по-другому.

Оценка аренды земли в этом случае охватывает условия и сроки договора, обстановку на рынке недвижимости и состояние самого объекта. Данную процедуру проводят по необходимости. Предпосылки возникают, когда нужно провести сделку купли-продажи, получить кредит под залог, поделить собственность или просто принять хозяйственное решение.

Право аренды тоже считается активом и может выступать в качестве объекта сделок.

Оценка аренды земли проводится как для юридических лиц, так и для отдельных граждан. Рыночная стоимость права аренды зависит от многих факторов.

Это срок действия договора, полномочия арендаторов, наличие обременений и разрешённого использования участка.

Также прогнозируется величина дохода от эксплуатации данной земли при наиболее эффективном использовании. Обычно оценка аренды земли проводится с использованием трёх основных приёмов.

Применяется прибыльный, сравнительный или затратный принцип рассмотрения.

В первом случае во внимание берут капитализацию чистого дохода от использования участка.

Во втором варианте практикуют сопоставление имеющегося объекта с аналогичными предложениями рынка.

Третий способ предполагает подсчёт затрат на разработку и земельные улучшения.

Чаще всего оценка аренды земли происходит с применением сравнительного способа. Он наиболее эффективен, так как ориентирован на конъюнктуру рынка.

Затратный подход приемлем, когда речь идёт об оценке участка с улучшениями.

Но нужно принимать во внимание стоимость возведённых сооружений.

А в целом, доходный подход предпочтительнее.Когда планируется оценка аренды земли, предоставляется ряд необходимых документов.

В списке непременно фигурируют: государственный акт на землю; кадастровый план участка; категория земли; разрешённое использование; полномочия арендатора и информация о состоянии объекта.

При наличии этих данных определение арендной ставки уже возможно. В некоторых случаях оценка аренды земли – обязательное мероприятие. Её организовывают, если намечается сделка, когда хотят получить кредит под залог, при манипуляциях с предприятием, владеющим правом аренды.

Предусмотрен ещё ряд случаев, когда процедуры оценки не избежать. Например, оценка общей стоимости предприятия при разработке различных инвестиционных проектов или при судебных разбирательствах. Надо сказать, что право аренды земли – понятие специфическое. Оно широко применяется в Москве и Московской области, но почти не встречается в регионах.

Независимая оценка аренды земли рассматривает объекты недвижимости так же, как и право на их использование.

Стоимость ставки в данном случае исчисляется таким же образом, как при обычной сделке.

Иногда, при сроке договора более 40 лет, цена участка совпадает со стоимостью права аренды. Если временной отрезок меньше, участок выйдет дешевле.

Когда оценка аренды земли проводится с учётом этого момента, результатом расчётов будет не стоимость самого участка, а именно права аренды. Кстати, в других регионах этот показатель равен нулю, так как подобные варианты там вообще не практикуются.