Земельные участки подразделяются по способу их функционального использования и по принадлежности. Тем не менее любой участок или часть территории имеет свою цену.

Каким образом определяется стоимость и потенциал при различных видах землепользования? Существуют способы и методы оценки земли, разработанные на основе простых и доступных технологий.

Для начала следует разобраться в понятиях «земля» и «участок».

Часть территории, имеющая чёткие границы, именуется участком. Термин «земля» применяется намного шире. Международные стандарты рекомендуют применять 6 различных способов оценки. Министерство имущества РФ принял методы оценки земли практически в таком же изложении.

В настоящее время практикуются способы: сравнения продаж, распределения или разнесения, выделения, капитализации ренты, остатка для земли и предполагаемого использования. Таковы общероссийские стандарты в этой области.

Каждый из способов имеет свои положительные и отрицательные моменты. Применяют их в зависимости от поставленной цели и достигнутых возможностей.

Детально рассмотрев все методы оценки земли, можно составить о них своё представление и принять решение о применении любого из них.

Метод сравнения продаж основывается на принципе замещения.

Этот способ используют для оценки незастроенных участков. Для его применения необходимо обладать информацией о ценах продаж аналогичных участков. То есть нужно иметь представление, о том, как обстоят дела на рынке.

Все методы оценки земли можно условно разделить на этапы.

Сравнительный предусматривает 3 ступени.

1. Выбирается участок земли, наиболее похожий по ценообразующим факторам на ваш объект.
2. Теперь необходимо внести поправки, учитывая существующие различия. Так можно корректировать имеющееся ценовое выражение.
3. Далее идёт непосредственный расчёт стоимости заданного участка.

Этот способ хорош тогда, когда нужную информацию о продажах раздобыть не трудно.

Случаются моменты, при которых методы оценки земли несколько затруднены.

Например, в регионе не проводят земельных сделок. Тогда используются показатели других подобных местностей. Или берётся цена на земельную единицу, предположим на гектар, характерную для этой местности.

В таком случае, разумеется, нужна тщательная корректировка.

В расчёт берутся: транспортная доступность, инфраструктура, наличие коммуникаций и другие традиционные критерии. Существуют и другие методы оценки земли.

Рассмотрим так называемый способ распределения. Его применяют для участков с постройками.

Своё название этот метод получил из-за раздельного подхода к стоимости земли и сооружения на ней. Так же, как и предыдущий, этот способ предполагает наличие информации о ценах на аналогичные объекты недвижимости. Причём должно быть известно соотношение стоимости земли и возведённых построек. В крайнем случае эту цифру можно было вывести.

Так сложилось, что методы оценки земли призваны выявлять стоимость участка. Поэтому способ распределения предусматривает в конечном итоге именно её. Цена сооружения может варьироваться в зависимости от многих факторов.

Участок имеет более стабильные показатели. Недостаток данного метода – его сложность. Предполагается много лишних манипуляций, корректировок и расчетов.

Такой способ используют тогда, когда другие методы оценки земли ещё менее приемлемы.

Третий способ выяснения стоимости – выделение.

Он пригоден для застроенных участков. Непременным условием для привлечения этого метода является максимально эффективное использование самой земли и расположенных на ней улучшений. В противном случае, в конечном итоге получится отрицательная величина.

Метод выделения предполагает два пути применения.

• В первом случае действуют по принципу сравнения. Так же получают информацию об аналогичных участках и корректируют её. В этом случае многие методы оценки земли схожи между собой. Далее пошли различия. Необходимо высчитать рыночную стоимость всех предложенных улучшений и вычесть её из общей суммы.
• Второй путь более трудоёмкий, но более точный. Нужно вычислить стоимость земли на всех участках, доступных для сравнения. Затем, полученные суммы корректируются, и получается искомая величина.Ещё одна возможность определить стоимость участка – применить метод остатка. Он получил своё название за то, что основывается на принципе остаточной продуктивности участка.

Подобные методы оценки земли можно считать универсальными, так как они применимы для свободных территорий и для частично застроенных.При этом участок рассматривается как условно свободный при максимально эффективном использовании.

Допустим, временное сооружение типа склада из лёгких конструкций нельзя принимать в расчёт, поскольку оно не может считаться наиболее конструктивным применением. Подобные сооружения вообще не принимаются во внимание при корректировке цен.

Метод остатка хорош тем, что может опираться на дополнительные вычисления.

Вообще методы оценки земли чаще всего опираются на информацию о продажах подобных участков. В этом случае возможен просчёт доходов от бизнеса. После этого требуется аккуратно, с большой точностью вычленить стоимость активов. Оставшаяся сумма и будет ценой на землю.

Метод предполагаемого использования берёт за основу те же принципы, что способ, описанный выше. Разница в том, что он проектирует степень расходов, связанных с освоением участка. А также моделируется доходная часть бизнеса. А в целом эти методы оценки земли берут за основу принцип остаточной продуктивности.

Суть способа предполагаемого использования в вычислении разницы между ожидаемыми финансовыми движениями. Она и будет составлять доход, приписываемый участку. Исходя из этой величины, определяется стоимость земли.

Такой подход ещё называется методом развития территории. Согласно международным и российским нормам, все методы оценки земли имеют по нескольку названий.

Последний способ называется методом капитализации земельной ренты.

Он основан на выявлении наиболее устойчивого дохода от использования участка. Этот способ, как и предыдущий, использует доходный подход к исчислению. При этом рента может рассчитываться как доход от сдачи земли в аренду и как прибыль от её хозяйственного использования.

В чистом виде методы оценки земли использовать сложно. Чаще всего практикуется комплекс мер по выяснения стоимости участков. Но в любом случае успешно с этим заданием справится тот, кто владеет необходимой информацией.