Оценка недвижимости, бизнеса является одним из самых сложных финансовых вопросов.

Анализ способов оценки бизнеса, которые используются на сегодня за рубежом, дает возможность выделить два метода выбора объекта для инвестирования.

Анализируя показатели характерные для конкретного предприятия, можно воспользоваться информацией о развитии области, в которой функционирует компания, эффективность управления, финансовые показатели фирмы либо производить оценку положения ее на фондовом рынке, а также какой курс ее ценных бумаг на бирже.

Однако каждый из подходов имеет свои достоинства и недостатки.Состояние отечественного фондового рынка еще не дает возможности производить технический анализ, т.е. он не может использоваться при оценке бизнеса.

Некоторые организации, специализирующиеся на консультационных услугах в области инвестиций, собирают аналитическую информацию и пытаются разработать отечественные индексы, однако их достоверность нельзя назвать надежной из-за недостаточного количества первоначальной информации.Таким образом, оценка недвижимости бизнеса зависит от развития рыночной экономики, возникновением необходимого числа биржевых структур, выполнением огромного количества операций в отношении оценки предприятия, связанных с ценными бумагами, а также последующим появлением реальных котировок.В основном оценка недвижимости бизнеса производится с применением методов направленных на финансовые инвестиции, чтобы рассмотреть, насколько тот или иной объект является привлекательным с точки зрения инвестиций.Когда выполняется оценка недвижимости бизнеса, а точнее, определяется их стоимость, чаще всего используются два метода: массовый и экспертный.

При этом оценка производится экспертами, специализирующимися на оценке имущества.Массовая оценка недвижимости бизнеса представляет собой определение стоимости имущества на основании стандартной методологии, а также стандартного набора исходных данных.Экспертная же оценка недвижимости бизнеса заключается в выявлении оценочной стоимости соответственно с договором, как понятно из названия, данная оценка выполняется экспертом.Множество описанных в литературе методов оценки имеют различные модификации и разновидности, это в свою очередь вызывает дополнительные трудности при их идентификации, а также последующем использовании.

Кроме того один и тот же способ оценки может в различных литературных источниках называться по-разному.

По этой причине четкая классификация существующих методов просто необходима.На сегодня известно три группы базовых методов, в соответствии с которыми проводиться оценка недвижимости бизнеса.

В первую очередь это балансовые методы, которые позволяют определить чистую стоимости имущества.

Данный метод характерен для оценки предприятия и осуществляется посредством изучения данных бухучета.

Также при оценке стоимости предприятия необходимо произвести анализ потоков денежных средств (к примеру, определение стоимости денежных потоков на текущий период). Оценка недвижимости бизнеса требует применения следующих подходов: расходного, аналогового, т.е. метод сравнения продаж, а также прибыльного.

Основной характерной чертой расходного подхода является поэлементная оценка, рассматриваемого объекта.

При этом общая его стоимость получается путем суммирования стоимости всех имеющихся элементов.

Следует заметить, что в результате использования расходного метода оценка недвижимости бизнеса получается несколько пессимистической.

Однако в большинстве случае данный подход выступает единственно возможным.Аналоговый подход базируется на сравнении объекта, который подвергается оценке с его аналогами, чья рыночная стоимость уже известна.Когда оценка недвижимости бизнеса осуществляется с применением прибыльного подхода, следует учитывать будущие поступления, возможные в результате эксплуатации объекта, а также определение его текущей стоимости.

При оценке предприятия огромное значение имеет чистый дисконтированный доход.Когда же выполняется общая оценка предприятия, необходимо использовать несколько иные подходы.

В данном случае предприятие следует рассматривать в качестве единого имущественного, а также производственного комплекса.

А целостный имущественный комплекс представляет собой хозяйственный объект, характеризующийся завершенным циклом производства.

Главным отличием подобной оценки выступает необходимость корректировать стоимость имущественных активов в соответствии со стоимостью гудвилла.

Причем в данном случае под гудвилом необходимо понимать сложившуюся репутацию предприятия в деловых кругах, невещественный актив компании, стоимость которого формируется благодаря искусству менеджмента, позициям предприятия на рынке, грамотность и успешность введения современных технологий и т.д.

Необходимо заметить, что потенциальные покупатели таких целостных комплексов помимо первичной и остаточной стоимости обычно интересуются и суммой чистой прибыли, которую возможно получить в процессе эксплуатации предприятия.

Кроме того, огромное значение отводится размеру прав и обязанностей, которые характерны для приобретаемого субъекта хозяйствования.

Чтобы определить чистую стоимость предприятия необходимо от суммы цен на реализацию активов компании отнять сумму обязательств.

При этом обязательства компании в странах с развитой экономикой определяются посредством рыночной цены на акции.

В нашей же стране данный метод осложняется тем, что фондовый рынок весьма слабо развит.Следует отметить, что оценка недвижимости бизнеса должна выполняться с использованием одновременно нескольких способов.

Что же касается реальной стоимости компании, то она обычно находится посередине между максимальной и минимальной величиной оценки.

Наиболее же часто на практике используется метод рыночных сравнений, когда уже аналогичная компания или недвижимость были проданы на рынке.