Оценка рыночной стоимости недвижимости — условия

Как известно, стоимость недвижимости может быть рыночная или инвестиционная.

Оценка рыночной стоимости недвижимости - условия

Однако между этими двумя методологическими подходами существуют некоторые различия, которые оценщик и заказчик должны принимать во внимание во время оценочной деятельности.Наибольшее распространение на сегодня получила именно оценка рыночной стоимости недвижимости.

При этом, говоря о рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости подразумевается наиболее возможная сумма денежных средств, после оплаты которой права собственности перейдут от продавца к покупателю сразу же после проведения соответствующего маркетинга, а также при условии, что стороны, заключающие сделку, делают это осведомленно, добровольно и экономически взвешено.

Оценка рыночной стоимости недвижимости не подразумевает включение затрат, связанных с осуществлением купли/продажи, а также всех сопутствующих налогов, однако следует заметить, что в некоторых случаях оценщики все-таки включают их в свои расчеты.

Оценка рыночной стоимости недвижимости выполняется при соблюдении следующих условий: в качестве платежа могут использоваться только денежные средства; заключаемая сделка не должна сопровождаться какими-нибудь дополнительными или же отягощающими условиями, какими-нибудь ограничениями, обязательствами или факторами совершения ее в срочном порядке; сделка должна заключаться на добровольных основаниях, т.е.

каждая из сторон не должна быть заинтересована в заключении именно конкретной сделки (именно с этим контрагентом или по поводу именно этого объекта); стороны сделки должны быть максимально проинформированы про основные характеристики объекта оценки, о его состоянии на текущий период, о возможностях его использования и состоянии рынка на ту дату, когда производилась оценка рыночной стоимости недвижимости; также прогнозируемый период экспозиции продаваемого объекта недвижимости должен соответствовать среднерыночному периоду экспозиции схожих с ним объектов.Оценка рыночной стоимости недвижимости должна осуществляться в соответствии со следующим ключевым принципом – эффективное использование объекта недвижимости.

Когда текущее использование не соответствует наилучшему варианту, то рыночная стоимость данного объекта недвижимости определяют следующим образом: из существующей на текущий период приведенной величины финансовых потоков, которые носят положительный характер (подразумевается аренда или продажа), вычитается величина капитальных расходов, которые были необходимы для того, чтобы придать объекту оценки вид наилучшего использования.Оценка рыночной стоимости недвижимости в различных литературных источниках освещена по-разному, однако она всегда включает в себя несколько критериев, которые можно назвать постоянными.

Основной из них гласит, что рыночная стоимость рассчитывается для типичного покупатели, а также для типичного продавца на рынке, который рассматривается.

Однако, что же обозначает понятие «типичный», а также какое значение для определенного инвестора имеют действия и мотивация присутствующих на рынке типичных участников? Необходимо заметить, что каждый в данном вопросе должен ориентироваться именно на среднерыночное мнение, однако в результате приоритетное значение имеет все-таки индивидуальная стоимость.Для того чтобы оценка рыночной стоимости недвижимости была выполнена правильно, оценщикам необходимо учитывать и анализировать информацию по сотням сделок, которые касались аналогичных по конструкции и эксплуатации объектов.

На сегодняшний день ситуация на отечественном рынке недвижимости еще не позволяет говорить о наличии сделок, которые бы можно было считать типичными либо рыночными.

По этой причине оценка рыночной стоимости недвижимости чаще всего основывается на субъективном мнении эксперта, который проводил оценку, и лишь на невесомую долю зависит от объективного анализа проверенной информации, касающейся рыночных сделок.

Однако подобная информация в большинстве случаев просто отсутствует.

Поэтому на сегодняшний день, производя оценку недвижимости, целесообразно использовать инвестиционный подход, к тому же его разновидности по сравнению с рыночной стоимостью становятся все более актуальными.

Намного проще определиться с критериями для конкретного инвестора либо пользователя на рынке недвижимости, значительно сложнее пытаться осознать, что же является типичным для этого рынка и как это может пригодиться во время определения рыночной стоимости.

Инвестиционный подход позволяет произвести оценку стоимости недвижимости специально для определенного клиента.Оценка рыночной стоимости недвижимости выполняется по отношению к таким объектам: здания (за исключением жилых), сооружения (различные инженерно-строительные объекты), жилища, многолетние насаждения, а также незавершенное строительство.Оценка рыночной стоимости недвижимости выполняется посредством следующих методов: затратный (учитываются затраты на создание, модернизацию и утилизацию имущества), доходный (учитываются доходы от эксплуатации в перспективе), а также метод сравнительного анализа продаж.Подводя итог всему вышесказанному, следует сказать, что оценка рыночной стоимости недвижимости в целом представляет собой денежное выражение, которое учитывает полезность прав на эксплуатацию и владение объектом.

При этом каждый отдельный участник на рынке учитывает индивидуальные интересы, поэтому оценивает данную полезность по-разному.

Те, кто пытается оценить стоимость, учитывая типичные особенности рынка, рассчитывает рыночную стоимость.

Те, кто во время оценки принимают во внимание собственные критерии, а не типичные особенности рынка, рассчитывают стоимость, которая отличается от рыночной, однако в большей степени соответствует личным целям, а также современной философии ведения бизнеса.

Похожие статьи

Бесплатная консультация экспертов

Экспертиза систем холодоснабжения, теплоснабжения, пароснабжения
Андрей - 8 месяцев назад

 Добрый день! Необходима консультационная помощь в рамках сопровождения, подготовки к судебной строительной экспертизе. Цель консультации: порядок проведения…

Прошу сообщить стоимость и сроки проведения строительно-технической экспертизы апартаментов
Андрей - 8 месяцев назад

Уважаемые господа, здравствуйте! Прошу сообщить стоимость и сроки проведения строительно-технической экспертизы апартаментов.Проблемы: промерзание стен, сквозняки, деформация…

Экспертиза дизайн проекта квартиры
Василий - 8 месяцев назад

Здравствуйте. Для суда нужно получить экспертное заключение о стоимости выполненных работ. А именно стоимость «дизайн-проекта…

Задавайте любые вопросы

10+9=

Задайте вопрос экспертам