Последняя массовая кадастровая оценка земель населенных пунктов проводилась совсем недавно, в 2014-2015 годах. В этой связи специалистов АНО «Центр оценки недвижимости и бизнеса» часто спрашивают, какими принципами руководствовались в своей работе эксперты, определявшие кадастровую стоимость.

Исходные данные

Пространство любого города используется в соответствии с утвержденным муниципальными властями генеральным планом и проектами застройки. Все земельные ресурсы, в зависимости от своего функционального назначения разбиты по категориям, а территориально ― по зонам.

Оценщики работают на основе нормативных и статистических данных, предоставленных Росреестром, местными органами, а также пользуются другой официальной и неофициальной информацией, находящейся в открытом доступе.

Рыночная информационная база:

• сведения об арендной плате за земельные участки;
• отчеты по оценке недвижимости;
• массивы данных о купле-продаже участков, полученные из СМИ или на сайтах риэлтерских агентств;
• данные о совершенных сделках по всевозможным объектам доходной недвижимости (гаражи, квартиры и т.д.).
• статистика Государственного кадастра;
• реестры государственной и муниципальной собственности;
• муниципальные данные о градостроительной ценности каждой из отдельных зон;
• данные государственной инженерно-строительной экспертизы;
• проектная документация и т.д.

Общие правила

Согласно федеральной методике, при исследовании необходимо придерживаться следующих принципов:

• Единство системы. То есть работа ведется по единым для всех регионов специальным правилам расчета и обработки информации.
• Учет особенностей и целевого назначения земель. При этом должен использоваться опыт других организаций, определявших стоимость земли или производивших управление земельными угодьями.
• Совместимость использующихся в работе программных средств и данных с аналогичными данными и средствами Государственного кадастра.
• Обоснованность и достоверность отчета, которая должна быть достигнута современными способами обработки и сопоставления исходных сведений.
• Универсальность и простота приемов. Достигается за счет применения специальной техники.
• Иерархичность оценки при общем охвате земель. Здесь предполагается последовательность учета всех факторов, которые влияют на стоимость, начиная с федерального уровня и заканчивая особенностями конкретных объектов.
• Адаптивность. Обеспечивается традиционным комплексным подходом, совмещающим сравнительную, затратную и доходную методики.