Каждое строение проектируется с учетом определенного срока, в течение которого объект недвижимости может безопасно эксплуатироваться и приносить доход. Однако этот промежуток времени меняется в ходе использования зданий под влиянием различных факторов.

Прежде всего, к ним следует отнести природные и климатические явления. От того, в какой климатической зоне находится строение, особенностей почвы, температуры воздуха и ее диапазона, количества выпадаемых осадков, зависит, насколько интенсивно будет строение подвергаться изнашиванию и старению.

Кроме того, на такие качественные показатели, как прочность, устойчивость и безопасность оказывает воздействие человеческий фактор. Здесь нужно учесть заселенность дома, наличие должного обслуживания, соблюдение правил эксплуатации. Своевременный ремонт и профилактические мероприятия увеличивают срок полезной эксплуатации зданий.

Играет роль и моральный износ, который определяется такими характеристиками, как комфортность, экологическая безопасность.

Между тем важнейшим показателем износа является физическое состояние объекта, от которого во многом зависит стоимость недвижимости.

Именно поэтому установление процента износа здания вычисляется после осуществления строительной экспертизы, которая вскрывает дефекты всех составных элементов строения.

Что проверяется во время экспертизы?

Главной задачей экспертной оценки является определение физического состояния конструктивных элементов. Для этого осуществляется целый ряд последовательных действий:

• Анализ проектных и нормативных документов.
• Осмотр дома с использованием простых измерительных приборов.
• Инструментальное обследование всех составных элементов строения.
• Проведение лабораторных анализов для определения качества строительных материалов.
• составление экспертного заключения.

Визуальный осмотр призван выявить видимые дефекты, например, отклонение элементов конструкции от вертикальной и горизонтальной оси, деформации, трещины, разрушения.

На этой стадии также определяются и иные геометрические параметры, а также выявляются дефекты внутренней и внешней отделки дома.

Следующий этап предполагает проведение более сложных исследований с применением диагностического оборудования, которое позволяет выявить невидимые глазом дефекты.

Лабораторные анализы образцов стройматериалов позволяют установить их качество и степень разрушения.

Совокупность всех полученных при экспертном исследовании показателей путем вычислений определяет уровень изношенности как отдельных элементов, так и строения в целом.
По физическому состоянию объекта определяется его категория пригодности к дальнейшей эксплуатации, необходимость проведения ремонтных работ или сноса.

Так, при 10% износа состояние дома считается хорошим. Мелкие недостатки полежат устранению посредством косметического ремонта.

При 40% изношенности объект находится в удовлетворительном состоянии, а расходы на ремонт не превышают экономическую прибыль, получаемую при его эксплуатации.

В неудовлетворительном состоянии находятся объекты, уровень дефектов которых достигает 40-60%. В такой ситуации установление процента износа здания становится актуальным для принятия решения о необходимости капитального ремонта и расчета его стоимости.

При наличии 65% изношенности строение признается ветхим. В этой ситуации ремонт не всегда технически возможен, а порой экономически не выгоден.

И наконец, если процент изношенности превышает 75%, то строение подлежит сносу, поскольку признается аварийным и опасным для эксплуатации.

Кроме того, установление процента износа здания играет огромную роль при оценке рыночной стоимости недвижимости.

Куда обращаться?

Обычно уровень изношенности недвижимости определяется в ходе инвентаризации жилищного фонда и проводится БТИ. Однако, если необходимость в этой процедуре возникает в случае купли/продажи, планировании ремонтных и восстановительных работ, то оценку можно заказать в любой экспертной организации. Однако выбирая исполнителя, нужно обратить внимание на наличие лицензий и необходимого оборудования.

Сегодня большой популярностью пользуется АНО «Центр Экспертиз» – аккредитованная компания, которая проводит все виды строительно-технических экспертиз.

Наличие современного оборудования и собственных лабораторий позволяет проводить полномасштабное обследование объектов недвижимости, а обширный опыт специалистов исключает ошибки в расчетах и гарантирует получение точных данных относительно уровня изношенности и определения реальной рыночной стоимости объекта на текущий момент времени.