Для оценки стоимости объектов недвижимого имущества, как правило, используется два метода – затратный и сравнительный.

Коротко остановимся на том, что представляет собой затратный подход к оценке недвижимости.Принцип его действия основан на одном основополагающем правиле: это предположение о том, что издержки, предусмотренные для строительства недвижимого объекта (с учетом тех, которые пойдут на покупку земельного участка), рассматриваются как приемлемая величина для определения стоимости объекта.

Считается, что затратный подход к оценке недвижимости наиболее целесообразен для применения в тех случаях, когда возникает потребность определить стоимость недвижимости, имеющей специальное предназначение, например, при отсутствии рынка подобного рода недвижимого имущества.

Использование метода затратного подхода к оценке недвижимости считается проблематичным, когда из-за ограниченности земельных участков, вакантных под застройку, не представляется возможным воссоздать недвижимый объект со статусом и местоположением, подобным тому объекту, который подлежит оценке.

Остановимся на типичных ситуациях, при которых рекомендуется затратный подход к оценке недвижимости.

Наиболее часто он применяется, когда клиент сталкивается с поимущественным налогообложением либо с арестом недвижимого имущества – в таких случаях требуется отделение стоимости здания или сооружения от стоимости участка, на котором они расположены. Затратный подход к оценке недвижимости применяют тогда, когда есть потребность определить износ здания или сооружения с целью бухгалтерского учета и обложения налогами полученных доходов.

Этот метод незаменим, когда определяется верхний предел стоимости объекта недвижимого имущества.

С помощью затратного подхода к оценке недвижимости осуществляют страхование зданий и сооружений, определяют варианты наиболее целесообразного и эффективного, с учетом перспективы, использования земельных территорий, принимают решение об обновлении объектов недвижимости и т.д.

Не следует упускать из виду, что затратный подход к оценке недвижимости представляет собой довольно сложную процедуру, которая предусматривает несколько последовательных этапов оценки.

Прежде всего, определяется стоимость улучшения.

Ее, как правило, при затратном подходе к оценке недвижимости характеризуют двумя основными категориями.

Во-первых, полной стоимостью замещения – речь идет о стоимости строительства с учетом текущих цен здания, которое обладает аналогичной полезностью с объектом, подлежащим оценке, но построено, исходя из современных требований к возведению объектов.

Во-вторых, затратный подход к оценке недвижимости характеризуется полной стоимостью воспроизводства – речь также идет о стоимости строительства с учетом текущих цен здания, но при этом оно представляет собой точную копию объекта, подлежащего оценке, и построено по такой же строительной технологии.При затратном подходе к оценке недвижимости могут быть различные основания для избрания стоимости улучшения.

На это, к примеру, может повлиять то или иное информационное ограничение, оценочные функции недвижимого объекта, сроки функционирования недвижимости, подлежащей оценке, и т.д.

Следует также иметь в виду, что, определяя стоимость участка и благоустроительных работ на нем, при расчете итоговой стоимости затратный подход к оценке недвижимости исключает включение этих работ, особенно если объект расположен на земельном участке, взятом в аренду.

Подобные случаи предусматривают оценку права аренды.

Стоимость воспроизводства и стоимость замещения при затратном подходе к оценке недвижимости определяется, исходя из данных о сметной стоимости строительства, но при этом очень важно строгое соблюдение сметных нормативов.

Теперь коротко о некоторых конкретных действиях, которые предусматривает затратный подход к оценке недвижимости.

Большое значение имеет грамотный расчет износа недвижимого объекта.

Износ при этом определяют как утрату полезности, что, безусловно, сказывается на стоимости.

Именно с учетом степени износа проводят корректировку стоимости реального объекта, сравнивая его со специально подобранным таким же, но новым зданием.

Не менее важно при затратном подходе к оценке недвижимости сделать правильную рыночную выборку.

Метод такой выборки основан на данных продаж.

При этом предусмотрена определенная последовательность: сбор аналитических сведений о недавно проданной недвижимости, оценка земельного участка для каждого аналогичного объекта, расчет стоимости улучшения.

Нельзя упускать при затратном подходе к оценке недвижимости восстановительную стоимость, эффективный возраст объекта-аналога, среднегодовой износ и некоторые другие критерии, важные для правильной оценки стоимости объекта недвижимого имущества. Затратный подход к оценке недвижимости допускает и так называемый «метод выделения».

Чаще всего он применяется при оценке стоимости уже застроенных участков.

Здесь тоже предусмотрена определенная последовательность действий: сначала определяются элементы сравнения оцениваемых объектов с аналогами, определяют степень и характер отличий, затем определяют возможные корректировки цен по этим сравнениям, потом рассчитывают рыночную стоимость на единый недвижимый объект, а также рыночную стоимость на земельный участок.

При этом затратный подход к оценке недвижимости учитывает прибыль, которую может получить инвестор.

Иные задачи решаются с помощью «метода распределения», который также довольно часто применяется при затратном подходе к оценке недвижимости, но ориентирован на застроенные участки, если имеется информация о ценах заключенных сделок по единым объектам недвижимости, аналогичным тем объектам, которые подлежат оценке.

Предусмотрены также и некоторые другие действия, выполняемые при затратном подходе к оценке недвижимости.

Речь идет о технике остатка (для зданий и сооружений), реверсии (при которой рассчитывается остаточная стоимость объекта), анализе полученных финансовых результатов.

Последнее, кстати, имеет очень большое значение, так как характеризует количественные стороны сделок предприятия, его финансовое положение в определенный временной период, отток и приток наличности, остатки средств – иными словами все то, что может свидетельствовать о стабильности предприятия.

И в этом плане затратный подход к оценке недвижимости грамотным специалистам может поведать много – вплоть до прогнозов получения высоких прибылей.