Любое строение со временем стареет и теряет свои первоначальные качественные характеристики. Это естественный процесс, который вызывают различные факторы, например, негативное влияние природных и климатических условий, нарушения правил эксплуатации, отсутствие поддерживающего ремонта, а также аварии природного и техногенного характера. Определить текущее техническое состояние объекта недвижимости призвана процедура установления износа зданий и сооружений.

Когда требуется определять уровень изношенности?

Поскольку стоимость недвижимости напрямую зависит от качественных характеристик, определяемых состоянием конструкций и коммуникаций, то необходимость в установлении износа зданий и сооружений возникает при купле/продаже, а также передаче по наследству или дарении.

Кроме того, проведение этого мероприятия требуется при планировании капитального или текущего ремонта, для расчета объемов предстоящих работ, материальных затрат и определения экономической целесообразности восстановительных мероприятий.

А также степень износа необходимо устанавливать для определения ветхости строения или аварийности.

Методы оценки

Каждое строение проектируется с учетом определенного срока эксплуатации, поэтому при оценке изношенности учитывается время завершения строительства и сдачи объекта. Однако это не означает, что на всем протяжении физической жизни здание не теряет качественных характеристик, именно поэтому для адекватной оценки изношенности следует проводить строительно-техническую экспертизу, которая направлена на выявление образовавшихся при эксплуатации дефектов.

Экспертиза представляет собой многоступенчатый и сложный процесс, в течение которого осуществляются следующие мероприятия:

• Анализ проектной и нормативной документации. Это позволяет определить время сдачи объекта в эксплуатацию и выявить отступления от установленных норм при возведении объекта. Проверяется также качество использованных строительных материалов и монтажных работ, от которых зависит надежность, устойчивость и прочность конструкций, их долговечность и безопасность.
• Визуальный осмотр – это проверка физического состояния, которая осуществляется специалистами для выявления видимых дефектов. На этой стадии применяют простые измерительные приборы, с помощью которых определяются геометрические показатели строения и его отдельных частей. Обнаруживаются трещины и сколы, деформация стен и несущих конструкций, оценивается качество внешней и внутренней отделки.
• Инструментальное обследование направлено на обнаружение скрытых дефектов. На этой стадии проверяются все элементы, включая фундамент, несущие конструкции, стены, перекрытия, кровля, системы инженерного обеспечения. Для этого используется специальное оборудование – ультразвуковые установки, тепловизоры и другая диагностическая аппаратура, позволяющая обнаруживать дефекты неразрушающим методом исследований.
• Завершающим этапом является разработка и составление заключения.

Экспертное заключение отражает физическое состояние отдельных элементов и здания в целом. В нем дается оценка степени изношенности, которая выражается в процентах, определяется стоимость объекта недвижимости с учетом технического состояния и морального износа. Определяются объемы ремонтных работ и количество финансовых вложений на их осуществление.

Где провести строительно-техническую экспертизу?

Поскольку установление износа зданий и сооружений осуществляется в рамках строительно-технических экспертиз, то открывается возможность пользоваться услугами экспертных компаний. Однако при выборе исполнителя заказа нужно обратить внимание на техническую оснащенность компании и наличие лицензий.

Одной из ведущих экспертных организаций России является АНО «Центр Экспертиз». Эта компания действует во многих регионах страны и осуществляет все виды строительных экспертиз. Оснащенность этой организации современным оборудованием позволяет осуществлять инструментальное обследование конструктивных элементов строений неразрушающим методом, а наличие собственных химических лабораторий существенно снижает стоимость услуг при необходимости проведения анализов строительных материалов.

Компания имеет в своем распоряжении мобильные диагностические установки, что позволяет проводить испытания и исследования непосредственно на объекте.

Еще одним важным преимуществом АНО «Центр Экспертиз» является наличие аккредитации. Это дает возможность получить обладающее юридической силой заключение, что особенно важно при оценке стоимости зданий и сооружений и при решении судебных споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью.