В жизни бывают ситуации, когда возникает потребность оценить тот или иной объект недвижимости.

На этот счет существуют определенные правила, которых следует строго придерживаться.

Немаловажно при этом возникновение различных корректировок при оценке недвижимости – это нужно воспринимать как должное, потому что рынок недвижимого имущества пока еще не сформировался как следует, он подвержен изменениям и внешним влияниям, и все это вместе взятое диктует корректировки оценки недвижимости.

Что представляет собой оценка? Говоря простым языком, это расчет стоимости объекта, которая может быть приемлемой для успешного совершения сделки купли-продажи.

При этом надо иметь в виду, что оценка недвижимого имущества может дать лишь ориентировочную стоимость, о чем должны помнить и покупатели, и продавцы. Корректировки при оценке недвижимости неизбежны еще и потому, что, когда, например, оценивают коммерческую недвижимость (скажем, для залога в кредитную организацию), свое веское слово должен сказать и банк.

Не мешает поэтому расспросить банковских служащих, насколько они заинтересованы в ликвидационной стоимости недвижимого объекта и согласны ли они на корректировки оценки недвижимости.

При этом под ликвидационной стоимостью понимается стоимость недвижимого имущества, по которой оно может быть реализовано на рынке, причем желательно в как можно более короткие сроки.

Например, при стандартном сроке реализации на рынке в полгода требуется продать недвижимость за три месяца – в таком случае при корректировке оценки недвижимости рекомендуется определять ликвидационную стоимость.

Помимо этого, очень часто в банках требуют справку о стоимости объекта недвижимости.

Не следует забывать, что она действительна лишь в том случае, если предоставлен отчет о результатах оценки объекта со всеми корректировками оценки недвижимости.

При корректировках очень большое значение придается элементам и единицам сравнения.

Их много, но в итоге нередко приходится ограничивать себя лишь теми факторами, которые объективно контролируемы и оказывают существенное влияние на цену сделок и количество корректировок при оценке недвижимости.

Поскольку ценообразующие факторы также весьма многочисленны, то в ходе проводимых исследований необходимо исключить те, изменения в которых при корректировке оценки недвижимости может значительным образом повлиять на конечный результат, то есть привести к коренному изменению цены заключаемой сделки с недвижимостью.

И все равно, даже с учетом этого, факторов, которые необходимо учитывать, остается достаточно много.

Чтобы упростить процедуру корректировки оценки недвижимости, эти факторы группируют, и в результате таких групп получается не очень много.

Как правило, это качество прав, условия финансирования, ряд особых условий (к примеру, финансовое давление на сделку), рыночные условия (изменения и различия в ценах), местоположение и некоторые физические параметры (характеристика участка, его размеры, степень износа, строительный материал и т.д).Все эти факторы оказывают влияние на корректировки оценки недвижимости, и это необходимо учитывать.

Очень большое значение придается последовательности внесения корректировок при оценке недвижимости.

К примеру, корректировки, начиная с первого и кончая четвертым элементом сравнения (качество прав, финансирование, особые условия и рыночные условия), осуществляют обычно именно в той последовательности, которая указана, так как каждый следующий этап вытекает из предыдущего.

Причем, завершив процесс очередной корректировки оценки недвижимости, следует заново пересчитывать цену, по которой возможно продать сравнимый недвижимый объект.

И так следует поступать до перехода к следующей корректировке оценки недвижимости.Что касается последующих корректировок (которые идут за четвертым элементом сравнения), то здесь корректировка цены продажи сравнимого недвижимого объекта уже не пересчитывается заново.

Говоря о единицах сравнения, целесообразно отметить следующее.

Они являются удельными характеристиками, и при корректировках оценки недвижимости используются в качестве противовеса дефициту проверенных данных о сделках на рынке недвижимого имущества.

Среди тех единиц сравнения, которые используются наиболее часто, выделяют также отдельные группы.

Например, для земельных участков без проведенного улучшения — это цены за одну единицу площади (квадратный метр, сотка, гектар), цены за одну единицу длины (погонный метр) и т.д.

При этом корректировки оценки недвижимости также неизбежны, потому что эти цены зависят от очень многих факторов.

Несколько слов о качестве прав – ибо это определение, смысл которого очень многие не понимают.

Это особая характеристика качества, которая для объекта-аналога и объекта, подлежащего оценке, связывается с обремененностью публичными и частными сервитутами, которые также приводят к корректировкам оценки недвижимости, снижая ценность «обремененного» недвижимого объекта с «полноправным» объектом собственности.

В случае, когда эти снижения касаются объектов-аналогов, то корректировка оценки недвижимости идет в сторону заметного увеличения.

Когда объекты-аналоги не обременены такими договорами аренды, а объекты, подлежащие оценке, были сданы в аренду на не очень выгодных условиях, то в таком случае корректировка оценки недвижимости (цена сделки с аналогичным объектом) неизбежна в сторону уменьшения.

Не нужно забывать и о правах владения недвижимым объектом-аналогом или объектом, подлежащим оценке.

Дело в том, что любое из ограничений способно привести к обесцениванию объекта.Стало быть, если обременения касаются объектов-аналогов, то при корректировке оценки недвижимости цена последних увеличивается.

И наоборот, если ограничения касаются недвижимого объекта, подлежащего оценке, то цена на объект-аналог уменьшается – причем на величину корректировки оценки недвижимости.