Государственная кадастровая оценка земель представляет собой комплекс мероприятий, которые направлены на установление кадастровой стоимости определенного участка земли.

В данный комплекс входят правовые мероприятия, технические и административные.Все они влияют на результаты кадастровой оценки земель.

Кадастровая стоимость – это такая расчетная величина, которая полностью отражает представление о полезности земельного участка во время его эксплуатации.

Государственная кадастровая оценка земельных участков имеет следующую основную задачу – создание единой системы налогообложения для тех земельных участков, которые находятся на территории РФ. Результаты кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр. Эти данные нельзя изменять до тех пор, пока не произойдет следующая кадастровая оценка земли.

Сегодня процедура кадастровой оценки земли имеет четкие методики. Именно они составляют общую методическую базу. Наряду с этим на результаты кадастровой оценки земель влияют и те технические указания, которые используются в процессе работы специалистов.

Необходимость правил проведения кадастровой оценки земли.

Правила проведения процедуры кадастровой оценки земли, утвержденные Правительством РФ, необходимы ввиду ряда причин:

• данные правила определяют саму процедуру проведения кадастровой оценки.

  Причем это касается абсолютно всех земель, которые есть в РФ.

  Правила и результаты кадастровой оценки земель необходимы не только для целей налогообложения, но и для многих других.

  Например, кадастровая оценка может производиться с учетом таких кадастров, как градостроительный, водный, земельный, лесной и другие.

  Полученные результаты кадастровой оценки земель необходимы для определения кадастровой стоимости земли различного назначения;

• используемые правила устанавливают ту периодичность, с которой проводится кадастровая оценка земельных угодий.

  Она должна осуществляться не чаще, чем один раз в три года, но и не реже, чем один раз в пять лет;

• данные правила возлагают на Федеральные агентства функции по организации кадастровой оценки.

Проведение кадастровой оценки земель.

В отношении городских угодий результаты кадастровой оценки земель складываются из следующих этапов массовой оценки:

• подготовительные работы.

  Они включают в себя сбор, а так же дальнейшую обработку нормативной информации;

• функциональное зонирование;
• исчисление стоимости при кадастровой оценке;
• ценовое зонирование;
• результаты кадастровой оценки земель (может быть графическим и цифровым).

В результате проведения кадастровой оценки можно получить рыночную стоимость одной единицы площади земельного участка, типичного именно для данной зоны.

Данная стоимость устанавливается по уровню текущих рыночных цен.

Этапы проведения кадастровой оценки.

Подготовительные работы

Для получения результатов кадастровой оценки земель необходимо собрать общие сведения о данной территории: климат, экология, инженерно-геологические характеристики.

Также на данном этапе в соответствии с генеральным планом определяется городская черта.

Необходимо провести классификацию земли по следующим категориям: правовой режим, функциональное использование, градостроительная ценность.

Осуществляется оценка использования земли на текущем этапе, а также прогноз дальнейшего эффективного использования.

Функциональное зонирование

В соответствии с кодексом РФ выделяют зоны следующего типа:

• жилая зона, которая включает жилую застройку индивидуальными домами, а так же многоэтажками и домами малой этажности;
• общественно-деловая зона.

  На ней располагаются объекты торговли, здравоохранения, бытового обслуживания, культуры, деловые центры и др.;

• на результаты кадастровой оценки земель оказывает влияние и производственная зона.

  На ней располагаются базы, склады, а так же объекты коммунального хозяйства;

• зона транспортной инфраструктуры;
• сельскохозяйственная зона;
• рекреационная зона и прочие.

На следующем этапе рассчитываются результаты кадастровой оценки земель по каждой зоне.

В зависимости от того, какая ситуация на рынке недвижимости, в расчетах могут использоваться разнообразные методы ее оценки.

Ценовое зонирование заключается в нанесении на кадастровую карту местности полученных значений.

Оценочные микрозоны могут быть объединены в отдельные зоны. При этом в основу объединения берутся следующие принципы:

• территориальное единство нескольких микрозон,
• близость значений микрозон,
• единство инженерной инфраструктуры, однородность воздействия крупными инженерными сооружениями на некоторые микрозоны.

  Причем воздействие может быть как положительным, так и отрицательным.

Результаты кадастровой оценки земель городского типа складываются из нескольких факторов.

Для жилой или же деловой зоны важны следующие показатели:

• транспортная доступность к культурным объектам, центру города,
• благоустройство территории, а так же наличие централизованного инженерного оборудования,
• историческая ценность каждой застройки, а так же ее ландшафтная ценность,
• санитарное состояние окружающей среды,
• престижность территории, а так же ее рекреационная ценность.

Но если обратиться к производственной зоне, то для нее имеют большое значение следующие факторы:

• наличие транспортных путей,
• развитая производственная инфраструктура,
• удаленность от жилой зоны,
• градостроительные ограничения.

Оформление полученных результатов кадастровой оценки земель.

Все полученные результаты обобщаются в единый отчет.

После этого они должны быть утверждены органами исполнительной власти.

Использование результатов

Результаты кадастровой оценки земель могут быть использованы в различных целях:

1. Создание государственной системы кадастра земельных угодий в автоматизированном виде;
2. Использование результатов для формирования налогооблагаемой базы;
3. Конкретизация зонирования территориально-экономического плана;
4. Назначение ставок арендной платы на земли муниципального типа;
5. Установление стартовой стоимости на те земли, которые участвуют в аукционах и продажах, или же для долгосрочной аренды;
6. Определение количества компенсационных выплат по результатам кадастровой оценки земель за те земельные участки, которые изымаются для муниципальных нужд;
7. Рационализация городской застройки;
8. Информирование муниципальных органов в оказании услуг всем субъектам, работающим на земельном рынке;
9. Создание фондового рынка по ипотеке и различной земельной документации.

Сложность рыночной оценки заключается в том, что многим объектам характерно уникальное местоположение.

К тому же для каждого вида земель необходимо установить свой ценообразующий фактор.