Оценка недвижимости является актуальной, так как благодаря рыночным методам оценки можно выгодно распоряжаться имуществом, которое получено в собственность.

Оценка недвижимости – определение стоимости объекта (строящегося или уже готового), в соответствии с той задачей, которую поставил заказчик.

Недвижимостью является товар, который имеет обращение в инвестиционной сфере. Объектами недвижимости могут быть как нежилые, так и жилые помещения (квартиры, дома, коттеджи, здания, сооружения), а также земельные участки.

Недвижимость способна приносить прямой или косвенный доход (зависит от типа использования).

В прямые доходы входит:

• отчисления за амортизацию здания;
• арендная плата;
• прочие платежи.

Косвенные доходы – экономия от эксплуатации не арендованной недвижимости, а собственной. Доход зависит от инфляции, износа, спроса и качества управления.

Можно проводить оценку недвижимости для отдельного строения, а также для земельного участка. Здесь может быть применим один из методов:

• сравнительный;
• доходный;
• затратный.

Метод сравнения, при оценке недвижимости, заключается в анализе сделок купли-продажи аналогичных объектов на открытом рынке. Этот метод считается наиболее объективным.

Доходный метод — определение годового дохода от эксплуатации и владения оцениваемого объекта. Здесь учитывается перспективный доход.

Затратный подход — это анализ издержек на реконструкцию, создание или утилизацию объекта.

Если оценивается земельный участок совместно с возведённым на нем объектом недвижимости, то обычно оценка выполняется с использованием метода остатка.

При оценке недвижимости применяют несколько видов стоимости:

• рыночная стоимость;
• инвестиционная стоимость (на одного определённого инвестора);
• стоимость использования;
• стоимость страховки недвижимости.

Недвижимость оценивается лицензированным оценщиком и начинается с ее осмотра. Оценщик проверяет имущество для определения его стоимости. Также он даёт характеристику оцениваемого имущества и обращает особое внимание на особенности или дефекты, которые затем скажутся на стоимости объекта.

К определению стоимости недвижимости обычно используется два или три подхода:

• экономический;
• сопоставление продаж;
• доходы (в случае аренды).

При экономическом подходе используется информация о строительных расходах для определения построения аналогичного объекта. Это значение обычно устанавливает верхний предел цены недвижимости.

При сравнении продаж узнаётся стоимость объектов, которые находятся с оцениваемым объектом по соседству. В результате обработки всей полученной информации, оценщик может назвать рыночную стоимость недвижимости, хотя она не всегда может быть окончательной ценой.

Когда оценщик проводит статическое обследование, ему необходимо учитывать то, что менее трудоёмким является сбор данных о ценах предложения, а определение стоимости сделок по документам (договорам аренды, договорам купли-продажи, мены и т.д.) требует дополнительных проверок. Стоимость сделок определяется из соотношения спроса и цен предложения расчётным путём.

Оценку недвижимости проводят в следующих случаях:

• для совершения сделки купли-продажи;
• для передачи в аренду;
• для внесения в уставный капитал предприятия в качестве вклада;
• для предоставления объекта при кредитовании в качестве залогового обеспечения;
• для вступления в права наследования;
• при разделе имущества;
• для прочих целей.

Для того чтобы определить реальную стоимость недвижимости, лучше прибегнуть к услугам независимых оценщиков. Профессиональная оценка недвижимости была и остается одним из самых востребованных видов деятельности специалистов соотетствующего профиля.